Взыскание неустойки с застройщика через суд

Содержание

Срок подачи неустойки по ДДУ | Кузнецова и Партнеры

Взыскание неустойки с застройщика через суд

Когда подавать неустойку по ДДУ?

Запишитесь на консультацию

Если застройщик затягивает с передачей квартир дольщикам, тем самым нарушая ДДУ, все участники долевого строительства имеют право на выплату неустойки. Она начисляется за каждый день просрочки, вне зависимости от причин, которые ее вызвали.

Однако неясным остается один момент: когда подавать неустойку по ДДУ, есть ли для этого четкие сроки и законодательные ограничения.

В данной статье мы остановимся на данных вопросах подробнее.

Законодательство никак не регулирует вопрос того, когда дольщику следует обращаться за компенсацией к застройщику: как только он узнал о нарушении своих прав или через определенное время. Однако с точки зрения выгоды для участника ДДУ лучше обращаться как можно позже, ведь за каждый день нарушения сроков договора положена определенная сумма.

Таким образом, оптимальные сроки подачи судебного иска к застройщику по взысканию неустойки по ДДУ – уже после того, как квартира будет передана дольщику, чтобы получить компенсацию за весь период просрочки. Однако здесь необходимо учитывать определенные нюансы:

  • материальное положение застройщика должно быть стабильным, в противном случае, при запуске процедуры банкротства добиться выплаты неустойки будет практически невозможно – все активы компании пойдут на погашение долгов перед кредиторами;
  • строительство должно активно проводиться, и для ввода дома в эксплуатацию должны быть обозначены конкретные сроки – если процесс возведения здания заморожен, есть немалые шансы того, что застройщик скроется, и предъявлять претензии будет просто некому;
  • срок просрочки не должен превышать исковой давности по данному типу дел (об этом ниже).

Если же материальное положение строительной компании шаткое, есть вероятность того, что дом и не будет достроен, лучше подавать заявление по получение неустойки сразу же – в противном случае можно не получить компенсации вообще.

При подаче иска в суд по взысканию неустойки по договору ДДУ следует помнить про понятие исковой давности. Исковая давность – это законодательно установленный срок, в течение которого лицо может защитить свои интересы в суде. После его истечения суд вправе отказать в удовлетворении иска, даже если правда на стороне истца.

Для дел, касающихся взыскания компенсации за нарушение условий договора долевого участия, законодательно установлена исковая давность в три года. И здесь кроется важный нюанс: на практике суды могут трактовать трёхлетний срок исковой давности по-разному:

Отсчёт начинается с момента нарушения условий договора застройщиком и лицо узнало (должно было узнать) о нарушении своих прав – то есть, с первого дня просрочки по ДДУ. Например, если в договоре указан срок передачи квартиры 1 сентября 2012 года, то иск можно подавать до 1 сентября 2015 года. Соответственно, и взыскать неустойку можно только за эти три года;
Срок отсчитывается в обратном направлении от момента передачи квартиры застройщиком дольщикам

то есть, если недвижимость передана 1 марта 2017 года, то дольщик может взыскать неустойку только за предыдущие 3 года (за период 1 марта 2014 – 1 марта 2017 года).

В судебной практике чаще руководствуются ст. 220 ГК РФ, которая гласит, что течение срока давности начинается с момента, когда обязательство должно было быть исполнено. То есть, отсчет обычно ведется от срока передачи недвижимости, указанного в ДДУ.

Исходя из вышеописанного, выходит, что по закону нельзя получить неустойку за срок, который превышает 3 года, вне зависимости от метода отсчета. Однако на практике такая возможность есть.

Истец имеет право заявить требование о выплате компенсации за полный срок нарушения условий договора, даже если он существенно превышает продолжительность исковой давности – 3 года. При этом суд применяет норму об исковой давности только в том случае, когда представитель строительной компании подаст соответствующее заявление.

Это происходит далеко не всегда – часто подобные дела рассматриваются вообще без представителей застройщика, потому есть вероятность положительного решения суда.

Приступая к взысканию неустойки со строительной компании, дольщику необходимо учитывать важные нюансы:

Взыскание возможно как с помощью претензии

направленной застройщику, так и через суд. Практика показывает, что начинать лучше именно с письменной претензии – этот способ быстрее и проще. И только если договориться не удалось, или требования проигнорированы, следует переходить к подготовке судебного иска.

Нужно правильно высчитать дату

с которой начинается нарушение сроков, указанных в ДДУ, Дело в том, что далеко не всегда строительная компания указывает в договоре конкретную дату, чаще это расплывчатое понятие – месяц, квартал, иногда даже год.

В таких случаях просрочка будет начинаться с первого дня, следующего за указанным периодом. Для примера: если указан третий квартал 2017 года, то нарушение срока – 1 октября 2017 года (третий квартал заканчивается в сентябре).

Если вы сомневаетесь, обратитесь за помощью к юристу по ДДУ, он поможет правильно рассчитать даты.

Кроме неустойки, в иске можно заявить и другие требования

выплату морального и материального ущерба, штрафа. В случае положительного решения суда эти средства полностью или частично также будут взысканы с застройщика в пользу истца.

Существует практика переуступки прав на неустойку третьему лицу

(чаще всего юридическому). Это зачастую выгодно для дольщика, поскольку позволяет получить средства (хоть и несколько меньшую сумму) без утомительных судебных тяжб.

В процессе взыскания очень важно придерживаться требований закона

как к самой процедуре, так и к оформлению и подготовке документов. Потому лучше всего заранее заручиться поддержкой адвоката по спорам с застройщиками, который благодаря опыту и знаниям выполнит все быстро и грамотно.

Заключение

Взыскание неустойки по ДДУ – достаточно сложная задача, которая требует внимания ко всем нюансам, включая сроки подачи исковых требований, которых необходимо придерживаться. Потому если вы хотите добиться положительного результата, рекомендуется воспользоваться квалифицированной юридической помощью.

Источник: https://kuzpartners.ru/articles/srok-podachi-neustoyki-po-ddu/

Подать иск на застройщика, чтобы взыскать неустойку по ДДу в 2020: пошаговая инструкция

Взыскание неустойки с застройщика через суд

Последнее обновление: 10.02.2020

Долевое строительство для многих россиян стало единственной возможностью приобрести жилье. Купленная по ДДУ новостройка в большинстве случаев отвечает требованиям заключенного между сторонами соглашения. Но в ряде ситуаций, покупатели понимают, что их права были нарушены, как и законные интересы.

Они подают в суд на застройщика. По каждому иску у граждан или организаций должны быть веские основания, чтобы взыскивать неустойки. Обязанность доказывания лежит на заявителях, решивших подавать в суд на застройщика. Рассмотрим порядок составления иска, как это делать.

Основания претензий к застройщику, алгоритм действий потерпевшей стороны.

Законы и подзаконные акты, которыми регулируется данная сфера

Основные которые регулируют сферу долевого строительства в РФ мы приводим ниже в виде наглядной таблицы.

Закон/Подзаконный актКритерии
N214 – ФЗ о 2004 года• устанавливает основные требования к застройщику, его полномочия;• раскрывает, что такое ДДУ;• определяет понятие по переуступке права требования;• устанавливает права, обязанности дольщика, условия его участия в проекте.
N218-ФЗ от 2018 годазакон раскрывает, каким образом дольщики должны отстаивать свои права в случае банкротства застройщика
N218-ФЗ от 2018 годазакон раскрывает, каким образом дольщики должны отстаивать свои права в случае банкротства застройщика
N127-ФЗ от 2002 годав параграфе 7 этого нормативно – правового акта указан порядок банкротства застройщика
N218-ФЗ от 2005 годазакон регулирует вопросы, связанные с государственной регистрацией ДДУ
УК РФуголовная ответственность застройщика за привлечение денежных средств граждан и направленных на строительство дома неправомерно
КОАПСт. 14.28 привлечение к административной ответственности застройщика, которые не сдал дома в срок
N996 Приказ Минстроя РФ «Об утверждении формы проектной декларации»форма проектной декларации едина, строго унифицирована для каждого из застройщиков

Что можно получить, выиграв суд против застройщика

Прежде чем подать иск в судебный орган на застройщика, необходимо определиться со своими требованиями к нему. Что по факту можно получить, если суд встанет на сторону истца?

  1. Сторона, подавшая в суд, желает расторгнуть договор с недобросовестным партнером. Например, в ситуации, когда отчетливо понятно, что дом сдан не будет. Конечно, хочется вернуть назад потраченные деньги.
  2. В случае если дом недостроен, человек вправе расторгнуть через суд договор и потребовать выплаты неустойки. Получается, что истец требует не только расторжения договорных отношений, но и пени за ожидание квартиры, которая так и не стала его собственностью.
  3. Сдан дом, но сроки пропущены. Истец вправе потребовать от партнера неустойку.

Это самые распространенные требования заинтересованных лиц к застройщику.

Расторжение договора

Прекращение отношений между сторонами происходит двумя путями: без суда и только по решению этой инстанции. По первому пути расторгнуть договор в одностороннем порядке дольщик имеет право:

  • неустранение застройщиком дефектов, обнаруженных во время строительства дома;
  • просрочка сдачи более чем на 2 месяца;
  • во время осмотра квартиры были обнаружены недостатки, которые ухудшили качество жилья и сделали его непригодным для проживания.

ВАЖНО: в 2017 году была введена норма в N 214 ФЗ. Участник договора (дольщик) не может выйти из ДДУ по своей инициативе, без вмешательства суда. Но при условии того, что застройщик выполняет все обязательства по договору.

Иными словами: если дольщик хочет в одностороннем порядке прервать сотрудничество с застройщиком, он обязан обратиться в суд. Но никто не гарантирует того, что суд примет решение в пользу истца.

Неустойка

По статье 6 N214-ФЗ, п.2, дольщик вправе требовать со второй стороны не только исполнения пунктов договора, но и уплаты неустойки за просрочку сроков сдачи объекта. Этим правом пользуется большинство граждан.

С застройщика реально получить компенсацию. Но действуем правильно:

  • рассчитывается размер компенсации;
  • передача претензии на адрес застройщика в форме письменного документа;
  • если на претензию застройщик не отвечает, ее перенаправляют в суд;
  • иск подается в суд, относящейся к первой инстанции;
  • иск подается в апелляцию, если это необходимо;
  • исполнение решения суда.

Так как неустойка подразумевает досудебный порядок рассмотрения спорного вопроса, гарантией успеха станет правильно составленный документ, по правилам статьи 6 вышеупомянутого закона. В частности, в тексте документа содержится информация:

  • обстоятельства, фиксирующие отношения сторон;
  • наличие обязательства застройщика перед дольщиком;
  • подтверждение требований дольщика;
  • расчет компенсации: как ее видит дольщик.

К претензии прилагается комплект документов. В частности, копия ДДУ, платежки. Документ в форме претензии передается по почте. Это заказное письмо. Нужно заказать уведомление о вручении, чтобы дольщик знал дату, когда письмо доставлено адресату.

Пример расчета неустойки

Если срок сдачи дома был нарушен, застройщик выплачивает неустойку. Ее размер – 1/300 ставки рефинансирования ЦБ. Она действует на момент исполнения договора и рассчитывается от его цены за каждый день просрочки.

Для расчета используется нехитрая формула:

Стоимость квартиры = стоимость объекта х ставку 300 х 2 х число дней просрочки.

Причины и основания для иска

Почти во всех случаях споров с застройщиком истцы обращаются за помощью к судебной инстанции по причинам:

  1. Пропуск срока сдачи дома. В ДДУ обязательно прописывается срок, в течение которого сдается объект.
  2. Наличие недостатков в построенном доме. Некоторые из недочетов носят неустранимый характер. Обычно после сдачи застройщик приглашает дольщика осмотреть квартиру. Если покупателю не понравится техническое состояние жилья он вправе потребовать от застройщика устранения недостатков в разумный срок. При отказе дольщик имеет право обратиться в суд.
  3. Внесение изменений в проектную декларацию без согласования с дольщиком. Например, нередки ситуации, когда при покупке квартиры застройщик обещает наличие зеленой территории у дома. Вместо парка строится торговый центр. Это повод обратиться в суд.
  4. Повышение стоимости договора. Цена квартиры устанавливается один раз. Она прописывается в ДДУ. Не подлежит изменениям.
  5. Застройщик не выполнил часть работ, например, не выполнил черновую отделку помещения. Это повод обратиться за помощью к суду.
  6. Длительность строительства. Если на объекте строительные работы прекращены на срок более 6 месяцев, нужно обращаться в суд.

Долгострой – это одна из распространенных проблем. Возведение дома ведется с привлечением дольщиков, которые вносят собственные средства на участие в строительстве. Срок сдачи объекта можно изменить, но не устным предупреждением.

Необходимо составлять дополнительное соглашение к договору. Его подписывают все дольщики. Но соглашаться с этим документом необязательно: граждане должны внимательно прочитать соглашение и проанализировать ситуацию.

Из нее можно выйти несколькими путями:

  1. Если граждане воочию видят, что строение почти готово и не хватает нескольких месяцев на отделку, то застройщик обращается к ним о переносе срока сдачи. По словам партнера, перенос даты – это необходимая процедура. В ином случае, ему придется выплачивать неустойки и штрафы. Денег после этого не останется, и срок сдачи продлится еще дольше. В этой ситуации можно подписать дополнительное соглашение. И ждать, пока внешняя отделка строения будет завершена.
  2. Дом не построен, либо возведен, но не полностью. Застройщик делает людям предложение о том, чтобы перенести сроки сдачи примерно на 2 года. В этой ситуации не стоит доверять партнеру, так как он, скорее всего, недобросовестный. Лучшее, что можно придумать – это дождаться окончания строительных работ, а потом взыскать неустойку с недобросовестного застройщика.

Цена ДДУ неизменна на всем протяжении срока его действия. Это одно из условий, которое характеризует правоотношения между сторонами именно по ДДУ. Тем не менее, существует несколько ситуаций, когда стоимость квартиры может поменяться.

Например, после приемки квартиры БТИ замеряет помещение. Если его площадь увеличивается по сравнению с заявленной ранее, то за лишние квадратные метры придется платить.

Если площадь помещения меньше, то покупатель вправе рассчитывать на получение денежных средств назад.

В этом процессе существует ряд нюансов, которые выявлены в процессе рассмотрения споров по этому вопросу. По ним сложилась судебная практика, которая говорит о том, что изменение габаритов жилого помещения не может быть больше, чем 1-3 метра от того, что изначально прописывалось в договоре.

В ином случае, если изменение площади больше по метрам, со стороны застройщика это будет считаться нарушением. Тем более, когда он требует с покупателя обязательной доплаты за излишне предоставленные метры. Покупатель не соглашается с этим требованием, обращается в суд. Стоимость в ДДУ отражается ценой квадратного метра, а также в целом, за всю квартиру.

Некоторые застройщики, опираясь на правовую неграмотность покупателя, говорят о том, что доплата по метрам происходит по рыночной цене. Это не так: по стоимости квартиры, указанной в ДДУ. Кроме того, нужно уметь договариваться со второй стороной. Например, у покупателя существуют к ней серьезные претензии по поводу качества заливки полов, либо выравнивания стен в помещении.

Стороны могут договориться между собой, что покупатель закрывает на это глаза. Взамен застройщик прощает лишние метры в квартире.

ШАГ 1:

При наличии претензий к застройщику соблюдаем досудебный порядок урегулирования спорного вопроса. Для этого пишем обоснованную претензию на фактический и юридический адрес застройщика.

Претензия оформляется письменно, в определенный договором срок, застройщик на нее отвечает. Но это не обязанность, а право второй стороны. Поэтому она может проигнорировать претензию.

И тогда переходим к шагу 2.

ВАЖНО: юристы советуют лично принести претензионное письмо застройщику. Оно делается в двух копиях: одна отдается второй стороне, а дольщику предлагается второй экземпляр, но с отметкой о принятии. 10 дней дано застройщику на ответ. Если он не последует, можно идти в суд.

ШАГ 2:

Гражданин вправе обратиться за помощью в судебную инстанцию:

  • по месту нахождения застройщика;
  • по месту нахождения дома;
  • по месту жительства истца;
  • по месту, где были заключены договорные отношения между сторонами.

ВАЖНО: в некоторых ситуациях иски передаются от мирового судьи в АС РФ. Эти обстоятельства связаны с тем, что застройщик объявил себя банкротом.

Иск подается вместе с приложенными к нему документами:

  • ДДУ (оригинал, копия);
  • платежный документ, доказывающий оплату договора;
  • справка, полученная от застройщика о том, что расчеты были произведены;
  • отказ от претензии со стороны застройщика;
  • иск.

ВАЖНО: все имеющиеся документы у истца желательно приготовить в 3 копиях.

Статья 48 ГПК говорит о том, что принимать участие в заседании суда гражданин может самостоятельно, либо обратиться к услуге представительства. Неустойка с застройщика будет взята, если к делу подключиться юрист, обладающий специальными знаниями рассматриваемой проблемы. Застройщику не выгодно задерживать дом, так как ему грозят в этом случае убытки.

Особенностью подачи искового заявления по этой категории дел выступает то, что истец не уплачивает пошлину при обращении за помощью к суду. Неправомерные действия застройщика – это повод подать на него заявление в суд.

Образец иска застройщику

Для вашего удобства мы разработали шаблон готового иска, заполнив который, вы можете направить его в органы судебной власти.

Скачать образец иска застройщику

Заказать бесплатную консультацию юриста

Источник: https://urist-bogatyr.ru/article-item/podacha-iska-na-zastroyshhika/

Взыскание убытков с застройщика по договору долевого участия

Взыскание неустойки с застройщика через суд

В случае задержки передачи квартиры строительной компанией 214 федеральный закон «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов» предоставляет дольщику защиту в виде возможности взыскать пени.

  Однако неустойка может быть снижена судом и, кроме того, может не компенсировать дольщику всех неудобств, связанных с просрочкой.  Возникает вопрос, что можно взыскать с застройщика помимо неустойки.

  Защита нарушенных прав дольщиков осуществляется не только путем получения неустоек и штрафов, но также и с помощью взыскания с застройщика убытков, причиненных задержкой строительства, а также прекращением ДДУ.

Закон предоставляет участнику долевого строительства теоретическую возможность получить с девелопера дополнительную компенсацию за все причиненные трудности.

  Однако на практике взыскатель может столкнуться с активным сопротивлением застройщика и устоявшейся судебной практикой, которая исходит из необходимости соблюдать баланс интересов всех сторон.

  Рассмотрим подробнее процесс взыскания убытков с застройщика по дду в случае несоблюдения сроков передачи квартиры дольщику и иных нарушений застройщика.

Когда застройщик обязан возместить убытки по ДДУ

Взыскание убытков со строительной компании возможно на основании Гражданского кодекса (статьи 15-я и 398-я), федерального закона № 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов» (статья 10-я) и Закона РФ «О защите прав потребителей» (ст. 28-я).

Закон устанавливает, что убытки возникают только в случае нарушения строительной компанией договора ДДУ.

  Статья 10 214-го Федерального закона указывает, что убытки подлежат оплате дополнительно к неустойкам, пеням и штрафам (что хорошо с точки зрения дольщика).

  Также, причиненные дольщику убытки — то есть, реальный ущерб при долевом строительстве подлежит возмещению за счет девелопера на основании статьи 15 Гражданского кодекса РФ.

Невзирая на нормы закона, строительные компании часто пытаются в судебных процессах сослаться на тот факт, что неустойка уже в достаточной степени компенсирует неудобства дольщика.  Как правило, эти доводы суды игнорируют (Определение Хабаровского краевого суда № 33-5444 от 22.08.2012).

Однако имущественные потери дольщика не обязательно приведут к взысканию денег в качестве возмещения убытков по ДДУ.  Придется приложить много усилий, чтобы это случилось.

Виды убытков, которые можно компенсировать за счет застройщика

Наиболее часто дольщики взыскивают следующие дополнительные суммы в виде убытков по ДДУ:

  • повышенные проценты по ипотечному кредиту, которым оплачена новостройка;
  • компенсация моральных страданий дольщика;
  • компенсация арендной платы за наем квартиры в период просрочки;
  • упущенная выгода от неосуществившихся предпринимательских планов;
  • удорожание ремонтных материалов и работ в новой квартире за время просрочки.

Встречаются также попытки возместить и другие убытки по ДДУ.

  Например, в одном из судебных дел дольщики потребовали оплатить им расходы по перевозке с места на место бытовой техники, купленной для новостройки, но временно хранящейся во временно арендованной квартире.

Суд отказал им, не усмотрев прямой связи между этими убытками и просрочкой застройщика (Апелляционное определение Нижегородского областного суда № 33-7459/2018 от 17 июля 2018 года).

Взыскание процентов по ипотеке с застройщика

Ипотечная ставка на период строительства дома обычно на 1-2 процента выше, чем после ввода новостройки в эксплуатацию и регистрации прав собственности на нее.

Банки таким образом страхуют свои риски на случай, если придется обращать взыскание на квартиру дольщика-должника: ведь недостроенное жилье стоит значительно меньше, чем готовое помещение.

  Иногда ставка уменьшается автоматически, но чаще для этого требуется заявление заемщика.

Если строительная компания нарушила срок передачи квартиры, то сроки регистрации права собственности дольщика также сдвигаются – часто на очень продолжительный период.  Переплата процентов по повышенной ставке бьет по карману участника долевого строительства.  Поэтому вполне естественно, что дольщики желают возместить разницу за счет застройщика.  Суды их в этом поддерживают.

Взыскание убытков по ДДУ в виде процентов становится сложнее, когда ставка не изменяется после передачи квартиры. Суды склонны считать, что покупатель квартиры все равно должен был бы заплатить эти проценты – особенно, если до полной расплаты с банком еще далеко.

Ипотечные проценты могут быть взысканы и в случае, когда договор долевого участия расторгнут, но строительная компания не возвращает деньги.  Взыскание переплаты за период просрочки, как правило, трудностей не вызывает.

Сложнее будет взыскать проценты за весь период кредита.  Некоторые основания для этого все же имеются.  Если суд сочтет, что кредит получен исключительно для целей ДДУ (что обычно явно следует из договора), а ДДУ расторгнут участником долевого строительства из-за незаконного бездействия застройщика – взыскание могут счесть правомерным.

Но Верховный суд РФ в Определении № 78-КГ17-99 от 27 февраля 2018 года решил один из таких случаев по-другому.  Девелопер задержал возврат средств после расторжения договора долевого участия.  Суд согласился, что дольщик вправе получить повышенные проценты за период просрочки возврата средств.

Но вернуть таким образом все проценты за весь период строительства у дольщика не получилось. Ипотечный договор был заключен участником долевого строительства по собственному усмотрению.  Застройщик повлиять на это не мог.

  Суд решил, что было бы несправедливо возложить  на строительную компанию те суммы процентов по кредиту, которые дольщик в любом случае должен был бы заплатить.

Суды всех инстанций склонны прислушиваться к мнению Верховного суда.  Поэтому процесс взыскания полной суммы процентов по кредиту дополнительно осложнился после издания указанного выше Определения.  Шансы на успех невысоки, хотя все зависит от обстоятельств дела.

Убытки дольщика в связи с наймом жилого помещения

Если покупателю квартиры негде жить в период стройки, он снимает квартиру.  Но это не значит, что девелопер должен ее оплатить.  Чтобы получить право на компенсацию, нужно показать причинно-следственную связь между:

  • с одной стороны – необходимостью аренды жилья и оплаты арендной платы;
  • с другой стороны – просрочкой передачи квартиры.

Тогда, и только тогда суд встанет на сторону участника долевого строительства.  Основной процесс доказывания происходит в первой инстанции, где суд подробно исследует все предоставленные сторонами свидетельства.  Апелляционная инстанция, скорее всего, согласится с позицией нижестоящего суда, если предоставленные доказательства были исследованы достаточно подробно.

Чтобы выиграть дело, участник долевого строительства должен доказать, что ущерб возник по вине строительной компании – то есть, квартира арендована исключительно по причине несбывшихся планов переехать в новое собственное жилье.

  Это достаточно очевидно, если договор аренды квартиры заключен только на период просрочки ввода дома в эксплуатацию.

  Но если покупатель квартиры заключил договор заранее, потребуется дополнительное обоснование необходимости расходов на аренду.

Суд, скорее всего, вынесет решение в пользу дольщика и взыщет его арендную плату со строительной компании, если:

  • участник долевого строительства своевременно оплачивает арендную плату и предоставил квитанции, платежные поручения или расписки от арендодателя – собственника квартиры в получении денег.
  • он зарегистрирован в снимаемом жилье постоянно (что лучше), либо временно (также может подойти, — особенно если место постоянной регистрации находится в другом населенном пункте);
  • истец доказал, что не может проживать по месту своей постоянной регистрации (например, он зарегистрирован в другом городе);
  • покупатель квартиры обосновал причину, по которой он снимает жилье (например, работа в этом же населенном пункте в отсутствие другого места для проживания);
  • дольщик предоставил доказательства, что действительно проживает по месту аренды (например, квитанции за коммунальные услуги);
  • участник долевого строительства получает корреспонденцию (от строительной компании и судебную) по адресу арендованной квартиры;
  • у истца нет другого жилья в собственности;
  • срок договора аренды как-либо обусловлен передачей квартиры по ДДУ (например, договор найма квартиры предоставляет арендатору возможность расторгнуть его по первому требованию, или договор заключен после того, как девелопер уведомил его о задержке передачи квартиры);
  • покупатель арендует квартиру без мебели, поскольку новостройки также обычно передаются без мебели.

При определении суммы, подлежащей взысканию, нужно учитывать период фактической просрочки.  Здесь действует тот же принцип, что и в случае с процентами по кредиту.  Если дольщик снимал бы квартиру в любом случае, вне зависимости от просрочки со стороны застройщика, эти расходы ему не компенсируют.  Поэтому на практике, как правило, получается взыскать только расходы за период просрочки.

Подробнее о том, как можно осуществить взыскание арендной платы с застройщика, читайте в нашей отдельной статье.

Взыскание с застройщиков убытков, причиненных расторжением ДДУ

В ряде случаев дольщик может отказаться от договора долевого участия в одностороннем порядке.  Такое право дано участнику долевого строительства в следующих случаях:

  • объект построен с существенными дефектами, несоответствиями проектной документации, и застройщик отказывается устранять их;
  • просрочка передачи квартиры составляет 2 месяца и более.

Убытки, причиненные расторжением договора, также подлежат взысканию с застройщика.  В основном, судебная практика по взысканию убытков по ДДУ при его расторжении рассматривает два вида таких убытков:

Разница между ценой квартиры по ДДУ и рыночной стоимостью похожих квартир на момент расторжения ДДУ

Во многих случаях разница в ценах квартир на момент заключения договора долевого участия, и на момент его расторжения признается убытками дольщика.

  Суды полагают, что возмещение убытков по ДДУ в виде возникшей таким образом разницы позволит восстановить нарушенные права дольщика и приобрести новое жилье по актуальной цене(Апелляционное определение Самарского областного суда от 16.07.

2018 N 33-7357/2018).  Для определения актуальной рыночной стоимости аналогичных квартир потребуется судебная экспертиза.

Источник: https://fz214fz.ru/sud/peni-po-ddu/vzyskanie-ubytkov-s-zastrojshhika

Взыскание неустойки с застройщика по долевому участию

Взыскание неустойки с застройщика через суд

При нарушении сроков сдачи объекта покупатель имеет право на взыскание неустойки с застройщика по долевому участию. Эта информация отражена в ФЗ №214, а также договоре ДДУ, сторонами которого является инвестор и строительная компания.

В теории все просто. При нарушении своих обязательств застройщик обязан выплатить дольщику неустойку.

Но реально ли добиться этого на практике? Как покупателю защитить свои права? Что по этому поводу «говорит» судебная практика? Рассмотрим эти моменты более подробно.

Случаи, в которых может проводиться взыскание неустойки с застройщика

По законодательству взыскание неустойки производится за просрочку сдачи дома. Этот момент оговорен в Федеральном законе, утвержденном еще в конце 2004 года (ФЗ №214). В нем прописано, что застройщик обязуется своевременно сдать объект покупателю (дольщику), который вложил деньги в инвестирование проекта и рассчитывает на получение жилья.

Если строительная компания нарушила обязательства и затянула со сдачей дома в эксплуатацию или вообще не в состоянии его достроить, дольщик пишет претензию. Документ оформляется с учетом условий договора ДДУ и направляется застройщику. При отсутствии результатов составляется уже исковое заявление, в котором приводятся обоснования с учетом норм ФЗ №214.

Претензия пишется в произвольной форме, но для большего эффекта она должна основываться на условиях, прописанных в ДДУ, и базироваться на требования ФЗ №214.

Направление документа является ключевым этапом досудебного разбирательства, когда дольщик пытается получить компенсацию от застройщика без привлечения судебных органов.

Для увеличения шансов на успех к составлению претензии может привлекаться квалифицированный юрист.

В Гражданско-процессуальном кодексе (статье 56) прописано, что при оформлении жалобы обязательно указание ссылок на нормативы. Отправление документа производится по почте в виде заказного письма. При этом обязательным условием является уведомление о получении.

Во избежание непонятных ситуаций стороны ДДУ (договора долевого участия) часто закрепляют в соглашении сроки, когда дольщик может направить претензию, и период, в который представители строительной компании должны дать свой ответ. Такие условия оговариваются индивидуально с учетом договоренности каждого из участников.

Что об этом сказано в законах?

На практике бывают ситуации, когда застройщик самостоятельно принимает решение о смещении срока передачи объекта в эксплуатацию. Такие действия являются противозаконными, ведь по требованию ФЗ №214 строительная компания обязана согласовывать такие решения с покупателем недвижимости. Если застройщик не оповестил другую сторону об изменениях, он обязуется выплатить неустойку.

  застройщиков Москвы и Подмосковья по надежности

Размер штрафа вычисляется с учетом оговоренной в договоре суммы, вложенной покупателем в долевое строительство, а также 1/300 ставки рефинансирования, которая действует на момент расчета. Для расчета неустойки в конце 2017 года принимается цифра, равная 8,5%. Если в роли дольщика выступает физическое лицо, выплата производится в удвоенном размере.

Участник договора ДДУ (дольщик) имеет право расторгнуть документ в одностороннем порядке, что оговорено в ФЗ №214. Главными основаниями для этого являются:

  • Продление срока сдачи объекта на срок от 2-х месяцев и больше.
  • Невыплата строительной компанией возмещения за нарушение сроков передачи дома в эксплуатацию.
  • Отказ застройщика устранять имеющиеся изъяны или недоделки, которые были допущены в процессе возведения объекта.
  • Строительство здания ведется с нарушением технологии, что приводит к снижению качества готового сооружения.
  • Сложности с продлением поручительства банковского учреждения из-за отказа застройщика.

Дольщик обязан оповестить девелопера о своем намерении. Если строительная компания отказывается выплачивать средства, последние могут быть стянуты через суд с учетом дополнительных платежей (об этом пойдет речь ниже).

Расчет неустойки

Одним из ключевых вопросов является расчет неустойки при возникновении просрочек в сдачи объекта. Принципы выполнения этой работы прописаны в ФЗ №214, статье 6 (пункт 2). Вычисление осуществляется с применением следующей формулы:

Величина неустойки = Сумма, прописанная в договоре * 8,5/300*2*Число дней просрочки

К примеру, если в соглашении неустойки указана сумма в 1 миллион рублей, а время просрочки сдачи объекта составило 30 дней, выплата должна производиться в размере 17 тысяч рублей. Если платеж производится в пользу юридического лица, размер неустойки будет в два раза меньше (коэффициент «2» в формуле не используется).

При составлении иска о взыскании неустойки по ДДУ в документе, как правило, отражаются следующие требования:

  • Выплата неустойки (рассчитывается по формуле, которая рассмотрена выше)
  • Моральная компенсация. В каждом судебном органе, как правило, имеются свои соображения в отношении подобного вреда и суммы, которая может его компенсировать. В среднем рекомендуется требовать сумму в размере 30-50 тысяч рублей. Аргументацией в этом случае выступают физические и нравственные страдания, которые вынужден испытывать дольщик.
  • Убытки. В ГК РФ (статься 15), а также в Законе о защите прав потребителей (статья 13, пункт 2) прописана возможность погашения убытков, которые судебный орган может признать обоснованными. Но в этом случае истец должен доказать свою позицию путем предоставления необходимого пакета документов. К этой категории относятся затраты на аренду жилья во время ожидания передачи квартиры от застройщика. Здесь не обойтись без предоставления договора найма или других подтверждающих затраты бумаг.
  • Штраф. В том же Законе о защите прав потребителей указано, что с целью стимулирования досудебного разрешения ситуации предусматривается штраф за невыполнение законных требований со стороны потребителя. Если застройщик не выплатил эти средства до суда, он должен будет это сделать после решения органа.
  • Судебные издержки. К этой категории относятся расходы, которые вынужден терпеть дольщик. Он нанимает адвоката и пользуется юридическими услугами, а все это требует финансовых затрат. Средства взыскиваются, как правило, с проигравшей стороны.

Нужно ли обращаться в правовые органы?

Как отмечалось выше, первоначально необходимо попытаться решить проблему в досудебном порядке. В этом случае процедура имеет следующий вид:

  • Дольщик оформляет письменную претензию, описывает в ней свои требования и ссылается на ДДУ, ФЗ №214, а также ГК РФ (статьи 309 и 310).
  • К документу прикладывается бумага с расчетом неустойки, а также копии паспорта, ДДУ и других документов, подтверждающих факт оплаты квартиры.
  • Претензия вручается вместе с приложениями уполномоченному сотруднику строительной компании, который должен поставить штамп на копии дольщика, подтверждающий факт принятия документа, а также дату и подпись (с расшифровкой). Бумаги можно отправить и по почте, но тогда необходимо сохранить квитанцию, подтверждающую отправку и опись сложенных документов.

Если в оговоренное время застройщик не отреагировал на претензию и не выплатил неустойку, вопрос решается в арбитраже. Дольщик оформляет исковое заявление и передает его лично в канцелярию судебного органа.

Переданный иск должен быть зарегистрирован в журнале входящей информации с указанием номера регистрации и даты приема иска. При этом дольщик должен получить расписку о том, что заявление принято к рассмотрению.

У судебного органа имеется 10 суток, чтобы вынести решение по делу, но на практике этот процесс происходит дольше.

В процессе судебного заседания устанавливается правомерность требований истца (дольщика), а анализ производится на базе приведенных доводов.

В решении суда должно отражаться мнение касательно выплаты неустойки в полном объеме, ее уменьшения или отказа в удовлетворении иска. При этом ответ судебного органа должен быть обоснованным и содержать ссылки на действующие нормы закона.

В течение 30 дней возможно обжалование в апелляционном органе. Отсчет времени наступает со дня, когда прошлое решение вступило в силу.

Судебная практика

Каждое дело, касающееся выплаты неустойки по ДДУ, рассматривается индивидуально, поэтому в таких вопросах отсутствует четкая закономерность и сложно делать выводы в отношении вероятности успеха при обращении в суд.

В  некоторых случаях арбитражный орган опирается на ФЗ «О защите прав потребителя» при расчете величины неустойки в случае нарушения оговоренных сроков сдачи объекта. Но в большинстве ситуаций в основе решения лежит ФЗ №214.

Общепринятые правила таковы, что размер неустойки не может быть снижен по обоюдному соглашению. С другой стороны, с учетом нормативных законодательных актов допускается уменьшение такой выплаты на величину до 50% при наличии определенных условий:

  • Застройщик принял обязательные меры по уведомлению покупателя и решению проблемы.
  • Негативные последствия от действия строительной компании (для застройщика) отсутствуют.

Также судебная практика подтверждает, что размер неустойки может быть уменьшен судебным органом, если она несоизмерима с размером невыполненных застройщиком обязательств. Такая возможность оговорена в ГК РФ (статье 333).

В процессе оформления договора цессии работает и правило переуступки. Так, если жилая недвижимость имеет цену 12 млн. рублей, в случае переуступки цессионарий вправе выплатить только половину суммы. Следовательно, застройщик получит только 6 млн. рублей.  При этом в договоре указывается полная сумма.

Необходимые документы

Вместе с исковым заявлением необходимо передать такой пакет бумаг:

  • Копии основных документов — ДДУ, а также платежных квитанций, подтверждающих осуществление выплаты с учетом требований договора.
  • Копию договора о переуступке (при оформлении такого документа).
  • Претензию с требованием выплаты неустойки и описанием убытков, подтвержденных прикладываемым документом.
  • Бумаги, подтверждающие дополнительные затраты — договор аренды, расписки на прием-передачу денег, платежные квитанции и другие.
  • Переписку дольщика и строительной компании (если она имеет место).

Как правильно оформить иск?

Для получения неустойки дольщику важно правильно составить иск в судебный орган. Документ оформляется в свободной форме, но в нем должно быть указано:

  • Название суда и его юридический адрес.
  • Персональная информация об истце и его адрес постоянного проживания.
  • Название строительной компании и ее юридический адрес.

Также в исковом заявлении стоит отразить основания, которые послужили причиной подачи документа. Также обязательно перечисление имеющихся претензий. Для повышения шансов на успех необходимо описать следующие обстоятельства:

  • Дату оформления договора и основные условия.
  • Права и обязательства сторон.
  • Нарушения, которые допустил застройщик.

По закону участник долевого строительства вправе требовать неустойку с учетом числа дней просрочки и ставки рефинансирования ЦБ.

При этом в исковом заявлении можно отразить объем требуемых средств, в том числе штрафов, материального ущерба и покрытия дополнительных затрат.

Также в иске прописывается опись бумаг, удостоверяющих правомерность требований, ставится дата оформления и подпись истца.

Источник: https://stroimprosto-msk.ru/stati/vzyskanie-neustojki-s-zastrojshhika-po-dolevomu-uchastiyu/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.