Взять квартиру в ипотеку и сдавать

Содержание

Познакомьтесь с человеком, который выплачивает ипотеку за счет арендаторов

Взять квартиру в ипотеку и сдавать

Многие наши читатели решаются на схемы с недвижимостью — разной степени сомнительности.

Мария Долгополова

изучила схему

Кто-то вложил все деньги в московскую недвижимость, сдает несколько квартир и не работает. Кто-то рискует, подписывая договор долевого участия и пытаясь сэкономить. Некоторые решаются на покупку комнаты в коммуналке.

Мы нашли читателя, который провернул схему мечты: купил квартиру, сдал ее на следующий день, за три года привел к самоокупаемости и счастливо ждет, когда пройдет еще 16 лет и квартира перейдет в его собственность.

На тот момент мне было 25 лет и большую часть денег я прогуливал, тратил на развлечения, поездки и шопинг. Жил в свое удовольствие и ни о чем не думал. Родители твердили, что нужно копить деньги, жить экономнее и тому подобное.

В моем сознании всегда была мысль, что иметь собственную квартиру — это:

необходимо;

достойно;

недостижимо.

У нашей семьи была квартира в городе в ХМАО, где я родился и вырос, но город маленький, поэтому бывшие школьники уезжали жить и учиться в Тюмень. Вставал вопрос: где жить?

Родители, у которых была возможность, покупали своим детям квартиры. Считалось, что это круто для северянина — иметь квартиру в Тюмени. Да и сейчас, наверное, так же. Моя мама всегда мечтала: «Как было бы здорово купить квартиру в Тюмени. Хорошо, когда есть крыша над головой, свой угол». Все это я слышал с самого детства.

В общем, я принял решение, что нужно начинать тратить деньги в правильном направлении, и взял ипотеку.

План был очень простой: купить квартиру и максимально быстро выйти на уровень безубыточности, чтобы мой ежемесячный платеж по ипотеке равнялся арендной плате.

Покупать квартиру в родном городе я не хотел. Во-первых, это маленький северный город, квартиры в цене не растут — сколько стоили в 2014 году, столько стоят и сейчас.

Во-вторых, сыграл небольшую роль эффект «северянина с квартирой в Тюмени». В-третьих, цена аренды в Тюмени выше, чем у нас на Севере. Я надеялся, что и цена на квартиру вырастет. Надеюсь до сих пор.

Пока после кризиса 2014 года она лишь упала.

Не скажу, что у меня был какой-то «бизнес-план», но математику в голове я держал. Смотрел, какая арендная плата за квартиры в конкретных домах, знал, какой у меня будет ежемесячный платеж и сколько придется добавлять из зарплаты.

В итоге я купил однокомнатную квартиру площадью 46 м2 в новом кирпичном доме, которому на тот момент было пять лет. В хорошем спальном районе, в пяти минутах от центра, за 3 200 000 Р.

Купил ее, потому что в какой-то момент просто устал выбирать.

Мой риелтор говорила, что я самый вредный клиент — они, наверное, всем так говорят.

То квартира маленькая и стоит дорого, то находится в районе, из которого утром не уехать, то цена аренды в этом доме низкая, то продавец оказался неприятным человеком, то квартира убитая, то мебели нет.

В общем, не знаю: то ли я сделал выбор потому, что прошло уже несколько месяцев поисков и надо было на чем-то остановиться, то ли квартира мне правда понравилась.

Сдал квартиру чуть ли не на следующий день после покупки. Заехала девушка, прожила там год, купила свою квартиру и съехала. Говорила, что зимой дома холодно, но я не придавал этому значения — пока следующие квартиранты не выехали через месяц после заселения. И тут я понял, что даже не удосужился проверить техническое состояние квартиры. Внешне все красиво, трубы не текут — и ладно.

Пришлось делать ремонт и утеплять стены.

Потом оказалось, что плитка в ванной отходит: когда стучишь по ней, слышно «пустой звук». Ну вот почему я не проверил это сразу? Пришлось аккуратно снимать плитку, зачищать, переклеивать. Благо руки из нужного места, все сделал сам.

В общем, я намаялся. А мог либо скидку попросить на сумму ремонта, либо просто не покупать такую квартиру.

Отдавал предпочтение молодым парам, парам с детьми, одиноким девушкам: считал их чистоплотными. Моим табу были студенты и одинокие мужчины. Я сам был студентом в съемном жилье и понимаю, что одинокие мужчины — это отсутствие уборки в квартире. Я не такой, но многих таких знаю.

Вообще, когда я заезжаю в съемную квартиру, я считаю ее своей. Хочу, чтобы в ней было чисто и уютно. Последний арендодатель, когда я выехал из квартиры, сказал: «Какую квартиру сдал, такую обратно получил». Я прожил в ней пять лет.

Считаю, что жилье нужно содержать в таком виде, в котором не стыдно будет возвращать его хозяину. От своих нанимателей жду того же. Но в гости к ним не наведываюсь: мои арендодатели не проверяют меня — и я тоже держу марку. Может, зря.

Квартиру я сдаю уже больше четырех лет, и однажды был ужас.

Все началось с того, что съехала моя постоянная съемщица, она у меня жила пару лет. Я начал размещать объявления, потекли звонки, но квартира все как-то не сдавалась.

Стал узнавать по знакомым: может, кому-то нужно. Оказалось, что две девочки, вчерашние школьницы, ангельские создания, едут поступать в Тюмень. Одна — дальняя родственница, другая — ее подруга.

Я не хотел терять деньги от простоя квартиры и согласился.

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

И вот однажды сижу на работе, звонит телефон, незнакомый номер, я отвечаю. Женский голос в истерике сообщает мне, что в моей квартире притон, толпы наркоманов и агрессивных тинейджеров, люди боятся ходить мимо. «Примите меры!!!11»

Звонила соседка, которую я до этого не знал. Сейчас, кстати, мы с ней общаемся, милая женщина, звоню ей иногда узнать, спокойно ли там все. Как позже выяснилось, она провернула целую операцию, чтобы найти мой номер телефона.

Я поднял на уши их родителей, просил разобраться. Следом сам поехал в Тюмень.

Когда я пришел в квартиру и увидел, что натворили эти исчадия ада, — чуть не упал!

Я не разувался: мне было противно снимать обувь.

Загаженный пол, ковер, стены, сломанный комод, разбитый стеклопакет на балконе, прожженные подоконники, сломанная люстра, пробитый гипсокартон. Ванная просто болталась, потому что ножки были сломаны (возможно, в ней мылся слон).

Закопченные плитка и потолок, прожженная бычками душевая шторка — я могу только догадываться, что они там курили.

Прожили они там, по-моему, месяц или полтора. Естественно, я их выгнал. И ремонт обошелся мне в копеечку. Да еще потери от того, что квартира простаивала месяц, пока я все восстанавливал и искал новых квартирантов.

Схема подойдет для таких же, как я, желающих «вложить» деньги в недвижимость — в кавычках, потому что я вкладывал заемные средства.

Для себя я вывел коэффициент эффективности покупки квартиры. Назовем его КЭПК.

Первоначальный взнос был 500 000 Р. На тот момент процент был 12,75%, сейчас — 11,9%. Ежемесячный платеж первое время составлял 33 000 Р, сейчас — 15 000 Р. Сдаю я квартиру за 17 000 Р.

На самоокупаемость вышел за три года.

Ипотеку брал на 20 лет. Когда оформил ее, сумма составляла более 6 млн рублей. Но я гасил кредит быстрее и не считал, какая сумма получится по итогу: сейчас этот вопрос меня мало волнует.

Страховал квартиру два раза. Первый раз — сразу при оформлении ипотеки, потому что этого требовал банк. Второй раз — тоже по требованию банка: они позвонили спустя полгода, когда закончилась страховка. Больше не звонят, и я не тороплюсь.

Жильцы платят только по счетчикам: горячая и холодная вода, водоотведение, электроэнергия и интернет. В месяц выходит 900—2000 Р. Полная квитанция — от 2900 до 4000 Р. Разницу плачу я.

Также я плачу налог, но сам ничего не заполняю. Эта услуга стоит 600 Р у специально обученных людей. Мне говорят, что там ничего сложного — можно заполнить самому. Но зачем отбирать у кого-то хлеб?

Сейчас в моей голове такая установка: я в ипотеку за эту квартиру своих денег не вкладываю. Она окупает себя сама. Мне осталось платить за нее 16 лет, но я понимаю, что закрою кредит раньше. Продавать эту квартиру я точно не собираюсь. Квартира, купленная в ипотеку, явно невыгодна для продажи в ближайшей перспективе, разве что для покупки другого жилья. Но сейчас меня все устраивает.

Станьте героем нашего нового материала. Если у вас есть история финансового успеха, провала или выживания и вы готовы ею поделиться, напишите нам.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/ipoteka-sama-sebya-ne-zaplatit/

Взять ипотеку и сдавать квартиру: выгодно ли, плюсы и минусы?

Взять квартиру в ипотеку и сдавать

Взять ипотеку и сдавать квартиру выгодно ли на длительный срок или посуточно, плюсы и минусы, расчет доходности, способы, условия, варианты.

Давно интересующая всех тема — купить квартиру в ипотеку и сдавать ее, покрывая платежи по ипотеке, а то и вовсе получать дополнительный доход. Насколько это реальная схема и есть ли другие варианты, рассмотрим в данной статье.

Причины, по которым приходит идея купить квартиру под сдачу в аренду:

  • подстраховаться на перспективу, когда собственник выйдет на пенсион;
  • для подрастающих детей, чтобы они не мотались по съемным квартирам;
  • выгодное сохранение денежных средств, учитывая размеры инфляции;
  • отличная альтернатива простому накопительству под матрас.

Купить квартиру в ипотеку и сдавать выгодно или нет?

Выгодно ли: при рекомендованном первоначальном взносе 20%, который предлагает внести банк, доход от сдачи в аренду чаще всего не покрывает расходов по платежам ипотечного кредита. А есть же еще и коммунальные платежи! Поэтому рассмотрим условия, которые влияют на наше решение.

Узнайте, можно ли сдавать квартиру которая в ипотеке

Условия:

  • чтобы подороже сдавать, надо купить не на окраине, а в центре города или как можно ближе к нему. Это значит, что уже на старте, покупка будет довольно дорогой;
  • следующий пункт вытекает из другого, если вы покупаете дорогую недвижимость и хотите выгодно сдавать ее в аренду, то платежи должны быть минимальными. А это значит, что берете на самый длительный срок (30 лет) и должны иметь первоначальный взнос, как можно больше (от 1 млн рублей и выше, в зависимости от стоимости жилья в вашем городе);
  • и третий нюанс, какой бы вариант сдачи в аренду вы не выбрали, будут времена, когда вы не заселите квартирантов и хотя бы 1 месяц в году взнос по ипотеке надо будет платить самостоятельно.

Купить квартиру в ипотеку и сдавать ее в аренду сразу получится при нормальном ремонте жилища, поэтому либо берете на вторичке, либо в новострое, но с чистовой отделкой.

С новостроем больше всего проблем, потому что возникают форс-мажоры, например, не работает полгода лифт, а квартира на 15-м этаже, квартирантам это не объяснишь.

Примерный расчет, который покажет выгодна ли ипотека для сдачи в аренду
Параметры квартиры:

  • 1-комнатная (32-42 квадратных метра)
  • Тип: новостройка, вторичка
  • Стоимость: 3 млн рублей
  • Первоначальный взнос: 20% (600.000 рублей)
  • Ставка банка: 10%
  • Срок кредита: 30 лет
  • Ежемесячный платеж: 21.062 рублей
  • Стоимость аренды в этом районе: 25.000 рублей

Пример, на одном из ипотечных калькуляторов:

Т.е. из примера вы понимаете, что важно при расчете обратить внимание на следующие параметры, которые определяют выгодно ли взять ипотеку и сдавать квартиру в аренду:

  • Ежемесячный платеж;
  • Стоимость аренды в районе, где покупаете квартиру;
  • Спрос или емкость рынка аренды (например, в городе с населением меньше 150 тыс человек выгодно сдавать квартиру будет проблематично);
  • Коммунальные платежи;
  • Ежегодные выплаты по страховке.

Пример расчета в таблице:

Сроки сдачиАрендаДоход (год)КоммуналкаИпотекаСтраховкаРемонтРасход
1-2 года250003000006000026400010000нет34000
3-4 год270003240007000026400010000нет20000
5-6 год3000036000080000264000100003000024000
7-8 год320003840009000026400010000нет20000

В прибыль, перекрывающую растраты по ипотеке можно включить получение налогового вычета в размере 260 тыс. рублей, при условии, что вы его не получали. Этой суммой лучше сразу погасить тело кредита и уменьшить размер платежа, но не срок ипотеки!

Мало кто при расчете учитывает ежемесячный доход заемщика, который за 30 лет может изменится как в лучшую, так и в худшую сторону.

Надо понимать, что если приобретенная в ипотеку квартира не покрывает полностью перечисленных в списке, приведенном выше, расходом, то вам придется платить их из своего кармана, а для этого, например, потерять работу вы никак не можете, иначе начнутся проблемы по выплатам.

Вы можете увеличить расходы, например, уплачивая налоги, если официально оформите договор аренды (проводя его через банк), либо уменьшить расходы, например, по коммуналке, если собственником будет ветеран труда..

Ипотека для сдачи в аренду квартиры работает только при условии:

  • что у вас есть уже одна квартира в собственности;
  • вы готовы выплачивать ежемесячные платежи и коммуналку, а на деньги арендаторов досрочно погашать ипотечный кредит

По поводу коммунальных платежей:

  • перед покупкой квартиры под сдачу в аренду просите показать квитанции по коммуналке;
  • узнавайте, перед покупкой, есть ли возможность оптимизировать платежи (установить счетчики на горячую и холодную воду, радиаторы отопления, возможно, снизить оплату путем установки бойлера, если электроэнергия по сниженному тарифу за счет электроплит в доме и т.д.).

Важно: доходность сдачи жилплощади в найм примерно 6-7%, а пока минимальная процентная ставка для большинства граждан России, не менее 9%, поэтому с доходностью идеи проблемы.

Предупреждаем проблемы, в случае запрета сдачи в аренду в кредитном договоре — переселяемся жить в купленную квартиру, а сдаем ту, в которой жили до этого.

Практикуется сдача по 2-м вариантам:

  • длительный срок;
  • посуточно.

Небольшой бонус помимо сдачи в аренду. Если вы купите квартиру в хорошем районе ее стоимость может со временем повысится.

Взять ипотеку и сдавать квартиру в аренду плюсы и минусы

Из плюсов:

  • инфляция зашкаливает и вложенные в квартиру деньги сегодня, обесценятся уже в ближайшие несколько лет;
  • две квартиры лучше, чем одна;
  • вашим детям будет проще на старте, а вам в старости спокойнее в своем жилье;
  • либо мы сможете сдавать приобретенное по ипотеке жилище и это будет хорошая прибавка к пенсии.

Из существенных минусов:

  • жилплощадь подвергнется амортизации от проживающих жильцов, а проще говоря, загадят квартиру, что придется делать основательный ремонт;
  • каждые 3-5 лет надо закладывать растраты на обновление мебели и косметический ремонт, т.к. квартиранты ее быстро «убьют»;
  • при покупке жилья в новостройке можно до полугода ждать ввода дома в эксплуатацию и конечно, никто не застрахован от банкротства застройщика;
  • увеличение налога на владельцев недвижимости, у которых несколько квартир;

Какую квартиру в ипотеку для сдачи в аренду подбирать:

  • с недорогим ремонтом;
  • хорошим местоположением, где перспективнее будет ее сдавать.

В итоге вы поняли, что купить квартиру в ипотеку и сдавать ее в аренду не для доходности, а только в целях сохранения денег и покупка чревата новой статьей расхода, которая просто удешевляет процесс приобретения нового жилья.

Источник: https://www.HabRealty.ru/ipoteka/vzyat-ipoteku-sdavat-kvartiru.html

Ипотеку платят квартиранты, а квартира-то моя! Реальная история жительницы Ленинградской области

Взять квартиру в ипотеку и сдавать

Вложения в недвижимость не перестают быть популярным способом сохранения денежных средств. Как правило, жилье на первичном рынке с течением времени дорожает, а на вторичном – падает в цене. Мест под застройку остается все меньше, поэтому имеет смысл купить квартиру сегодня и прилично заработать на ее продаже через несколько лет либо получить доход от сдачи в аренду.

Что делать, если у вас нет настолько крупной суммы, чтобы вложить ее в недвижимость? На этот случай есть ипотечный кредит, а ежемесячные платежи по нему можно компенсировать сдачей жилья в аренду. Именно так поступила собеседница журнала Reconomica Евгения.

Сегодня она расскажет, выгодно ли покупать квартиру в ипотеку и сдавать ее в аренду или лучше не рисковать.

Хочешь жить — умей вертеться

Всем доброго времени суток. Меня зовут Евгения, проживаю в городе Выборге Ленинградской области, здесь же в 2016 приобрела квартиру для сдачи в аренду. На тот момент мне только стукнуло 27 лет. Пассивный доход приносит мне 180 000 рублей в год или 15 000 рублей в месяц.

Где взять деньги для покупки квартиры?

Я долгое время особо не задумывалась о пассивном доходе всерьез. Потом поняла, что страна у нас веселая и «хочешь жить — умей вертеться», и стала вникать в положительные стороны пассивного дохода. Но вникать-то хорошо, только надо какой-то капитал еще вложить, а у меня то ипотека, то машина, то в отпуск охота. В общем, вложить в пассивный доход было особо нечего!

Совет: Проверить, дадут ли вам ипотеку, можно онлайн за пару минут.

Из мыслей было и открыть счет в банке, и вложиться в долю в бизнесе, и акции купить.

Но как-то все это рискованно: по телевизору постоянно слышишь о том, что такой-то банк объявлен банкротом (кстати, тот банк, который я имела на хорошем счету, постигла та же участь, так что бог отвел), в бизнесе надо хоть чуток разбираться, а это вообще не про меня, а акции – это вообще темный лес (согласна только на Газпром, но до него копить и копить).

Самый оптимальный способ – это вложение в недвижимость. Желательно в крупном городе, причем как в жилую, так и в коммерческую. Но опять же то отпуск, то машину новую захотелось, то еще какие проекты.

К накоплениям мы подошли серьёзно

Все поменялось, когда мы с мужем приняли решение поменять нашу однушку на двушку. Я решила не торопиться, повыбирать как следует, денег побольше скопить, чтобы ипотеку брать не на 100 лет, а хотя бы на 10.

Рассматривала разные варианты, но хотелось в новом доме, а их у нас не так уж и много. Дождалась пока заложили фундамент нового жилого комплекса, но деньги побоялась сразу нести — вдруг долгострой, контора неизвестная и прочие сомнения взяли верх.

Решила, что подожду, чтоб наверняка.

В общем, пока рабочие строили дом, я с мужем копила денежки!

К накоплениям подошли серьёзно: старались побольше отложить, все обменивали на валюту, к тому же муж на тот момент работал в Финляндии и зарплату получал в евро, да и веры нашему рублю было все меньше и меньше.

Пока рабочие строили дом, я с мужем копила денежки.

И вот, в одно прекрасное январское утро включаю я новости и узнаю, что рубль опять упал, а еврики подросли да нехило. Я обрадовалась, пересчитала их еще раз, помножила в голове, и было решено менять все в срочном порядке на рубли. Не буду описывать долго, суть свелась к тому, что начинали мы копить при курсе евро около 45 рублей, а обменяли почти по 100.

Поразмыслив над свалившимся счастьем, я пришла к выводу, что надо быстренько продавать свою однушку и покупать желаемую двушку. И денег хватало, чтобы не брать ипотеку!

Кто не рискует — тот не пьет шампанское

Строители на тот момент уже активно занимались внутренней отделкой, в офисе нас заверили, что через 2 месяца будет заселение. Никаких сомнений у нас приобретаемая квартира не вызывала, рисков, как нам показалось, минимум. Предложили нам две двушки на выбор: одну попросторнее — 65 квадратов, вторую поменьше – 55 квадратов.

И тут понеслась: кто не рискует, тот не пьет шампанское, как говорится, и мы взяли 2 ипотеки на 2 двушки!

На свою, просторную и долгожданную, взяли ипотеку чуть меньше миллиона, при стоимости квартиры 4 миллиона, а на вторую, в соседнем подъезде, наоборот — хватило только чуть больше первоначального взноса, около 100 000 рублей, сама же квартира стоила 3 230 000 рублей. Так у нас неожиданно появился источник пассивного дохода — сдача квартиры в аренду.

Совет: Инвестор должен понимать, что риски в недвижимости действительно есть. Посмотрите это видео, к примеру.

Вложения в квартиру

Квартира сдавалась с чистовой отделкой, простенькой, но вполне подходящей для жилья: стандартные обои, линолеум, ламинат в комнатах, картонные двери, унитаз и ванна с раковиной. Тут встал вопрос о том, стоит ли делать крутой ремонт или обойтись ремонтом попроще? Закупать новую мебель подороже иди подешевле? Техника опять же?

Какой ремонт делать?

Решила, что дорогой ремонт делать бессмысленно: город у нас провинциальный и небольшой, за большие деньги мало кто готов снимать классную квартиру.

Тем более, сдавать дороже 30 000-35 000 рублей все равно бы не вышло, а вложить в очень хороший ремонт с качественной мебелью и техникой нужно не меньше миллиона. А ещё же ипотеку за эту квартиру надо платить. Собственно, этот вариант вообще долго окупаемый!

Квартира сдавалась с чистовой отделкой, простенькой, но вполне подходящей для жилья.

Следующий вариант — сделать простенький и аккуратный ремонт, купить стиральную машину, холодильник, кухню, простую икеевскую мебель, кафель в ванную и туалет – в целом, то, без чего жить тяжело. Но это тоже немаленькие вложения, а на тот момент у нас на плечах было 2 ипотеки и не ахти как много денег.

В общем, выбрали мы самый скромный вариант — сдавать подешевле, но и не вкладываться много, тем более спрос на такие квартиры всегда есть.

Вложения в цифрах

Получился вот такой список имущества, которое нам понадобилось приобрести или найти:

  • простая кухня с раковиной и рейлингами — 50 000 рублей;
  • фартук на кухню — 3 000 рублей;
  • стиральная машина (б/у из нашей однушки, ей кстати, всего 3 года было — нам на новоселье подарили новую);
  • варочная поверхность и духовка тоже б/у (история у них такая же, как у стиральной машины);
  • холодильник б/у куплен за 10 000 рублей с рук по объявлению;
  • диван б/у (забрала у дяди, который купил себе новый);
  • прихожая (тоже с нашей однушки — в нашу новую она не подошла по размеру);
  • дверь входная — 30 000 рублей (ибо то, что называется дверью от застройщика, больше походило на алюминиевый лист);
  • 2 люстры общей стоимостью в 3 000 рублей;
  • 3 карниза на 2 000 рублей;
  • а ещё ковёр, который тоже не влез к нам, сушилка (почему-то у нас их было 2) и икеевский огромный шкаф (у нас-то теперь, дайте похвастаться, большая гардеробная — шкаф просто не нужен).

В общем, изначально мы думали сдавать квартиру без мебели, а получилось, что немного да обустроили. В итоге вложения составили 98 000 рублей.

К слову, в этой квартире почему-то было свалено рулонов 8-10 линолеума, который оставили строители. Не найдя хозяев, я его продала и выручила 15 000 рублей. И газовую плиту с раковиной, которые были установлены на кухне, я тоже продала за 5 000 рублей. Так что считаю, что 20 000 рублей можно из активных расходов вычесть!

Источник: https://reconomica.ru/%D0%B4%D0%B5%D0%BD%D1%8C%D0%B3%D0%B8/%D0%BD%D0%B5%D0%B4%D0%B2%D0%B8%D0%B6%D0%B8%D0%BC%D0%BE%D1%81%D1%82%D1%8C/%D1%81%D0%B4%D0%B0%D1%87%D0%B0-%D0%B8%D0%BF%D0%BE%D1%82%D0%B5%D1%87%D0%BD%D0%BE%D0%B9-%D0%BA%D0%B2%D0%B0%D1%80%D1%82%D0%B8%D1%80%D1%8B-%D0%B2-%D0%B0%D1%80%D0%B5%D0%BD%D0%B4%D1%83/

Ход конем: можно ли отбить ипотеку, сдавая квартиру в аренду

Взять квартиру в ипотеку и сдавать

https://realty.ria.ru/20190627/1555969467.html

Ход конем: можно ли отбить ипотеку, сдавая квартиру в аренду

Взять квартиру в ипотеку на длительный срок – это достаточно серьезное испытание как для бюджета, так и для выдержки. Но что если квартира покупается не для… Недвижимость РИА Новости, 27.06.2019

2019-06-27T13:21

2019-06-27T13:21

2019-06-27T13:21

андрей стригалев

владимир каширцев

мария литинецкая

ипотека

жилье

практические советы – полезное

азбука жилья

ндв-недвижимость

/html/head/meta[@name='og:title']/@content

/html/head/meta[@name='og:description']/@content

https://cdn24.img.ria.ru/images/155596/88/1555968869_0:161:3071:1888_1400x0_80_0_0_912a22f9f3c492539a591eff72013ff4.jpg

МОСКВА, 27 июн – РИА Недвижимость, Анна СМИРНОВА. Взять квартиру в ипотеку на длительный срок – это достаточно серьезное испытание как для бюджета, так и для выдержки.

Но что если квартира покупается не для того, чтобы проживать в ней немедленно, а “про запас”.

Сайт “РИА Недвижимость” решил узнать у риелторов, насколько идея сдавать ипотечное жилье в аренду жизнеспособна и выгодна. Отсроченная выгодаПо мнению риелторов, вариант сдачи в аренду ипотечной квартиры в принципе возможен, если покупатель собирается оставить квартиру, например, в наследство детям или сделать им такой подарок к окончанию университета.

Также такой вариант может рассматриваться будущими пенсионерами в качестве инвестиции “в будущее”. Впрочем, для сугубо инвестиционных целей этот вариант малоподходящий, считает директор компании “НДВ-Девелопмент” Андрей Стригалев. “Отталкиваемся от суммы 8 миллионов рублей.

За эту цену можно купить классическую двухкомнатную квартиру площадью 50 квадратных метров в одном из спальных районов Москвы. Сдать такой вариант можно максимум за 40 тысяч рублей в месяц”, – рассуждает он. Если квартиру сдавать в аренду неофициально, как сегодня делает большинство москвичей, в лучшем случае эти расходы отобьются через 17 лет.

С договором и оплатой налогов срок окупаемости будет еще больше – около 20 лет, что соответствует доходности – 5-6% годовых. А ставка по ипотеке на сегодняшний день в среднем – 10%.

“Получается, аренда покроет только половину ипотечного платежа, вторую половину придется доплачивать собственнику”, – объясняет эксперт из “НДВ-Недвижимость”.

Еще одним негативным фактором, способным помешать планам инвестора, является тот факт, что, к примеру, рынок жилья в столице сейчас несколько перегрет. “Как ни странно, фактор месторасположения квартиры перестал играть приоритетную роль.

Парадоксально, но многие при поиске варианта для проживания больше обращают внимание на ремонт и наличие бытовой техники, нежели на близость к деловой и культурной части города.

Поэтому сегодня за 40-45 тысяч рублей можно найти однокомнатную квартиру как в пределах ТТК, так в и Бутово”, – говорит Стригалев.

Невидимые расходыВ общем и целом, чем дешевле объект, тем он выгоднее для погашения ипотеки за счет аренды, говорят риелторы.При этом, они, конечно, они советуют не забывать, что за время сдачи возможны простои в поиске арендатора, особенно если собственник принципиален и ориентируется на аналогичные предложения рынка, не соглашаясь на дисконт.

Тогда квартира может пустовать от 3 до 6 месяцев.”Нужно всегда иметь финансовую подушку безопасности на случай отсутствия арендатора в размере примерно трех-четырех ежемесячных платежей по кредиту”, – советует управляющий партнер компании “Метриум” Мария Литинецкая.

Не стоит забывать и о дополнительных тратах, которые возникнут сразу (если вы покупаете новостройку) или со временем.

В их число нужно включить стоимость ремонта (примерно 12 тысяч рублей за квадратный метр при эконом-варианте), стоимость меблировки (примерно 400-500 тысяч рублей), ежемесячные коммунальные услуги (без учета индивидуального потребления счетчиков) – еще примерно 2-3 тысяч рублей в месяц, капремонт (раз в месяц – 18,19 рублей за квадратный метр на сегодняшний день).

“Кроме того, стоит иметь сумму в размере примерно одного арендного платежа для проведения мелкого и косметического ремонта”, – советует Литинецкая.И, конечно, никто не отменяет форс-мажоры, когда арендаторы сбежали, не заплатив, залили соседей, разнесли всю квартиру или оставили в ней горы мусора.

Банк не всегда “за”Иногда идея сдавать купленную в ипотеку квартиру может не найти понимания со стороны банка, в котором покупатель берет соответствующий кредит.Конечно, это случается не так часто. В основном при одобрении или неодобрении ипотечного кредита банки смотрят на основные доходы, которые уже есть, то есть доходы от постоянной работы, возможность сдачи в аренду идет, скорее, как бонус.

“В каждом ипотечном договоре прописано, возможно ли сдавать такую квартиру. Некоторые банки не разрешают”, – говорит генеральный директор компании “Азбука Жилья” Владимир Каширцев.Но чаще всего в ипотечном договоре банки прописывают пункт, согласно которому заемщик обязан уведомить кредитора о сдаче объекта в аренду. Фактически, по словам риелторов, так никто не делает. Представители банка не могут уличить клиента в нарушении договора, так как никаких выездных проверок, конечно же, не проводится. “Хотя если бы банк заранее знал, что в квартире будут проживать посторонние, возможно, он мог отказать в выдаче кредита”, – добавляет Литинецкая.

https://realty.ria.ru/20181019/1531049710.html

https://realty.ria.ru/20150925/406182981.html

https://realty.ria.ru/20180710/1524291049.html

Недвижимость РИА Новости

Россия, Москва, Зубовский бульвар, 4

7 495 645-6601


https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

2019

Недвижимость РИА Новости

Россия, Москва, Зубовский бульвар, 4

7 495 645-6601


https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Новости

ru-RU

https://realty.ria.ru/docs/about/copyright.html

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/

Недвижимость РИА Новости

Россия, Москва, Зубовский бульвар, 4

7 495 645-6601


https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

https://cdn21.img.ria.ru/images/155596/88/1555968869_171:0:2902:2048_1400x0_80_0_0_31491bb2915a879df9a55568d80b0c2d.jpg

Недвижимость РИА Новости

Россия, Москва, Зубовский бульвар, 4

7 495 645-6601


https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Недвижимость РИА Новости

Россия, Москва, Зубовский бульвар, 4

7 495 645-6601


https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

андрей стригалев, владимир каширцев, мария литинецкая, ипотека, жилье, практические советы – полезное, азбука жилья, ндв-недвижимость

МОСКВА, 27 июн – РИА Недвижимость, Анна СМИРНОВА. Взять квартиру в ипотеку на длительный срок – это достаточно серьезное испытание как для бюджета, так и для выдержки.

Но что если квартира покупается не для того, чтобы проживать в ней немедленно, а “про запас”.

Сайт “РИА Недвижимость” решил узнать у риелторов, насколько идея сдавать ипотечное жилье в аренду жизнеспособна и выгодна.

Отсроченная выгода

По мнению риелторов, вариант сдачи в аренду ипотечной квартиры в принципе возможен, если покупатель собирается оставить квартиру, например, в наследство детям или сделать им такой подарок к окончанию университета. Также такой вариант может рассматриваться будущими пенсионерами в качестве инвестиции “в будущее”.

Впрочем, для сугубо инвестиционных целей этот вариант малоподходящий, считает директор компании “НДВ-Девелопмент” Андрей Стригалев. “Отталкиваемся от суммы 8 миллионов рублей. За эту цену можно купить классическую двухкомнатную квартиру площадью 50 квадратных метров в одном из спальных районов Москвы. Сдать такой вариант можно максимум за 40 тысяч рублей в месяц”, – рассуждает он.

19 октября 2018, 13:58

“Соломка” для пенсионера: как обеспечить безбедную старость за счет жильяПенсионная реформа, увеличившая возраст выхода на пенсию, заставила многих людей, пока еще далеких от пенсионного возраста, задуматься, на какие средства они будут жить после того, как, наконец, выйдут на заслуженный отдых. Сайт “РИА Недвижимость” решил изучить, какие есть варианты обеспечить себе безбедную старость при помощи жилья.

Если квартиру сдавать в аренду неофициально, как сегодня делает большинство москвичей, в лучшем случае эти расходы отобьются через 17 лет.

С договором и оплатой налогов срок окупаемости будет еще больше – около 20 лет, что соответствует доходности – 5-6% годовых. А ставка по ипотеке на сегодняшний день в среднем – 10%.

“Получается, аренда покроет только половину ипотечного платежа, вторую половину придется доплачивать собственнику”, – объясняет эксперт из “НДВ-Недвижимость”.

Еще одним негативным фактором, способным помешать планам инвестора, является тот факт, что, к примеру, рынок жилья в столице сейчас несколько перегрет. “Как ни странно, фактор месторасположения квартиры перестал играть приоритетную роль.

Парадоксально, но многие при поиске варианта для проживания больше обращают внимание на ремонт и наличие бытовой техники, нежели на близость к деловой и культурной части города.

Поэтому сегодня за 40-45 тысяч рублей можно найти однокомнатную квартиру как в пределах ТТК, так в и Бутово”, – говорит Стригалев.

Невидимые расходы

В общем и целом, чем дешевле объект, тем он выгоднее для погашения ипотеки за счет аренды, говорят риелторы.

При этом, они, конечно, они советуют не забывать, что за время сдачи возможны простои в поиске арендатора, особенно если собственник принципиален и ориентируется на аналогичные предложения рынка, не соглашаясь на дисконт. Тогда квартира может пустовать от 3 до 6 месяцев.

“Нужно всегда иметь финансовую подушку безопасности на случай отсутствия арендатора в размере примерно трех-четырех ежемесячных платежей по кредиту”, – советует управляющий партнер компании “Метриум” Мария Литинецкая.

Не стоит забывать и о дополнительных тратах, которые возникнут сразу (если вы покупаете новостройку) или со временем.

В их число нужно включить стоимость ремонта (примерно 12 тысяч рублей за квадратный метр при эконом-варианте), стоимость меблировки (примерно 400-500 тысяч рублей), ежемесячные коммунальные услуги (без учета индивидуального потребления счетчиков) – еще примерно 2-3 тысяч рублей в месяц, капремонт (раз в месяц – 18,19 рублей за квадратный метр на сегодняшний день).

“Кроме того, стоит иметь сумму в размере примерно одного арендного платежа для проведения мелкого и косметического ремонта”, – советует Литинецкая.

И, конечно, никто не отменяет форс-мажоры, когда арендаторы сбежали, не заплатив, залили соседей, разнесли всю квартиру или оставили в ней горы мусора.

Банк не всегда “за”

Иногда идея сдавать купленную в ипотеку квартиру может не найти понимания со стороны банка, в котором покупатель берет соответствующий кредит.

Конечно, это случается не так часто.

В основном при одобрении или неодобрении ипотечного кредита банки смотрят на основные доходы, которые уже есть, то есть доходы от постоянной работы, возможность сдачи в аренду идет, скорее, как бонус.

“В каждом ипотечном договоре прописано, возможно ли сдавать такую квартиру. Некоторые банки не разрешают”, – говорит генеральный директор компании “Азбука Жилья” Владимир Каширцев.

Но чаще всего в ипотечном договоре банки прописывают пункт, согласно которому заемщик обязан уведомить кредитора о сдаче объекта в аренду. Фактически, по словам риелторов, так никто не делает. Представители банка не могут уличить клиента в нарушении договора, так как никаких выездных проверок, конечно же, не проводится.

“Хотя если бы банк заранее знал, что в квартире будут проживать посторонние, возможно, он мог отказать в выдаче кредита”, – добавляет Литинецкая.

Источник: https://realty.ria.ru/20190627/1555969467.html

Выйти в ноль

Взять квартиру в ипотеку и сдавать

Риелторы рассказали, при каких условиях это выгодно, какое жилье нужно выбирать и какими должны быть условия кредитования

Ведомости/ТАСС

Ипотека — серьезное бремя и нагрузка на семейный бюджет. Однако если купленное в кредит жилье не единственное, то ипотечные выплаты полностью можно перекрывать арендными платежами, сдавая квартиру.

Расчеты показывают, что это не миф, а реальность. Но для того чтобы ожидания оправдались, нужно заранее хорошо подготовиться и все продумать. Риелторы рассказали, как выбирать жилье, какими должны быть условия кредитования и что необходимо предусмотреть.

Этот способ выплачивать ипотеку — далеко не новый. Люди активно оформляют кредиты и выплачивают их с помощью сдачи в аренду ипотечных квартир, если сами не нуждаются в улучшении жилищных условий, то есть располагают как минимум одним собственным жильем или не имеют взрослых детей, которых вскоре нужно отселять.

«Банки не запрещают сдавать в аренду квартиру, приобретенную в ипотеку, никаких штрафных санкций для заемщика нет, — поясняет председатель правления группы компаний «Миэль» Оксана Вражнова. — Но в пункте договора ипотечного кредитования обязательным условием является обязанность заемщика информировать банк о сдаче квартиры в аренду».

По наблюдениям управляющего партнера компании «Метриум» Марии Литинецкой, количество покупателей, планирующих получать пассивный доход от сдачи в аренду, резко выросло после пенсионной реформы. Это произошло на фоне новостей о повышении возраста выхода на пенсию.

Какими должны быть условия кредитования

Условие для кредита, который вы хотите окупать арендой, одно — арендная ставка не должна быть ниже ежемесячного платежа. А лучше, чтобы она превышала его.

Очень большую роль будет играть первоначальный взнос и возможность погашать кредит досрочно — именно это поможет сократить ежемесячный платеж и тем самым приблизить его к ставке аренды, считает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Оксана Вражнова из «Миэль» приводит такой пример из своей практики. Семейная пара с помощью ипотечного кредитования приобрела на вторичном рынке однокомнатную квартиру в Москве за 5,9 млн руб. Сумма первоначального взноса составила 50%, ставка по кредиту — 10,7%, срок кредитования — 30 лет. Первоначальная сумма минимального платежа — порядка 28 тыс. руб.

Однако пара не стала проживать в этой квартире и, сделав там небольшой косметический ремонт, сдала ее за 30 тыс. руб. в месяц. Регулярное внесение досрочных платежей постоянно сокращало сумму минимального платежа, в то время как ставка по аренде оставалась прежней. Через шесть лет сумма минимального платежа уже была равна 5 тыс. руб.

, в то время как арендная ставка так и не изменилась.

Какой должна быть квартира

Во-первых, нужно определиться с рынком: первичный или вторичный. Новостройка предполагает какой-то период ожидания до тех пор, когда квартиру можно будет сдавать.

«Если рассматривать предложения без отделки, то этот период составляет от полугода до трех-четырех лет, — рассказала руководитель департамента городской недвижимости «НДВ» Оксана Иванова.

 — Даже если ключи выдадут через месяц после покупки, около полугода надо заложить на ремонт, а если новостройка еще на стадии первых этажей — намного больше.

Скорее всего, какое-то время уйдет на поиск арендатора, тогда как на вторичном рынке многие квартиры продаются «вместе с ним». Все это время ипотеку придется выплачивать из собственных средств. Плюс первичного рынка — низкая (сравнительно) ставка, в среднем на 1–1,5 п. п., чем на вторичке».

Пример расчета

Оксана Иванова, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ»:

— Попробуем сперва посчитать на примере квартиры на вторичном рынке. Двухкомнатную внутри МЦК в радиусе 500 м от вестибюля станции метро с изолированными комнатами и раздельным санузлом, то есть подходящую для коливинга, можно еще найти за 8 млн руб. Сдавать получится примерно за 50 тыс. руб.

 — для студентов одного вуза, коллег или просто знакомых комната по 25 тыс. в месяц в хорошей локации — абсолютно приемлемо. Можно, конечно, найти и незнакомых арендаторов или одного, кто сдаст вторую комнату в субаренду, но это менее приятный вариант.

Средний первоначальный взнос — процентов 25, будем отталкиваться от этой цифры, и ипотеку под 9% годовых на вторичку получить можно. Получаем: первоначальный взнос — 2 млн руб., сумма займа — 6 млн руб., ставка — 9%, предел ежемесячного платежа — 50 тыс. руб. Подходит программа на 25 лет.

Остается подумать о страховании, если необходимо, а также о налогах (все-таки немалый период).

Теперь рассмотрим новостройку. По нашим расчетам, одним из рекордсменов по скорости окупаемости стали апартаменты в ЖК «Город» на улице 800-летия Москвы. До сдачи около года, плюс не менее квартала займет ремонт. Лот 25 кв. м обойдется в 3,3 млн руб. в отделке white box, или примерно 3,6 млн под ключ.

Средняя ставка аренды однушки в районе — около 32 тыс. руб.

С одной стороны, здесь высокая конкуренция (спальный район плотной застройки, сдается много жилья), с другой — в ближайшие три года рядом с ЖК, всего в 300 м, заработает станция метро «Улица 800-летия Москвы», что сильно поднимает рейтинг объекта именно в глазах арендатора.

Итог: стоимость 3,6 млн руб., первоначальный взнос 0,9 млн руб., ставка 9%, предел платежа 32 тыс. руб. в месяц. Сдавая за эту сумму, можно погасить ипотеку всего за 11 лет.

Желательно выбирать вторичку с ремонтом и мебелью, считает Сергей Тихонов, эксперт CENTURY 21 Vesta. Подойдет и уже сданная новостройка с отделкой. Идеальный вариант, по его мнению, апартаменты (они дешевле квартир на 15–20%) с готовой отделкой и обстановкой от застройщика и управляющей компании, которая будет заниматься арендой по договору.

Мария Литинецкая советует обратить внимание на студии — они показывают максимальную доходность за счет минимальной стоимости и одновременно аренды, сравнимой со ставкой на однокомнатные квартиры.

И конечно, эксперты сходятся во мнении, что квартира должна быть ликвидна, востребована для аренды. То есть находиться в пешей доступности от метро либо вблизи крупного делового узла: бизнес- или технопарка, аэропорта и т. п.

На что нужно обратить внимание

В первую очередь, нужно постараться объективно оценить свои финансовые возможности и сопоставить средний ипотечный платеж со средней ставкой аренды аналогичной квартиры по району. «В этом может помочь ипотечный калькулятор на сайте любого банка. Да, расчеты приблизительные, но суть будет ясна», — советует Ирина Доброхотова.

Генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин отмечает также, что необходимо сформировать запасной фонд покрытия ипотеки. Он должен быть равен примерно трем-четырем ежемесячным платежам по кредиту. В случае внезапного выселения арендатора эти средства пойдут на погашение ипотеки, пока инвестор не найдет нового жильца.

В каком случае не стоит брать ипотеку

Оксана Полякова, директор департамента аренды квартир компании «Инком-Недвижимость»:

— Сдача в аренду — это выгодный способ погашения кредита, но только если квартира приобретается для себя, а не для того, чтобы ее сдавать внаем постоянно. Для многих это наиболее благоприятный способ решения вопроса.

Жилье, которое вы купите для сдачи, потребует немало вложений — финансовых, временных и эмоциональных: предарендная подготовка, квартплата и оплата ЖКУ, поиск арендаторов, риск простоя, взаимодействие с квартирантами, уплата налогов и, наконец, выплата ипотечного кредита.

Если нет необходимости решения жилищного вопроса, а в наличии имеется большая сумма денег, недостаточная, однако, для приобретения квартиры, выгоднее положить ее в банк под проценты, нежели брать ипотеку и покупать жилье для сдачи в аренду.

Например, у вас 8 млн руб., они лежат в банке под 8% годовых: вы получаете 640 тыс. руб. прибыли в год, не прикладывая к этому никаких усилий. Квартиру, приобретенную за 8 млн руб., можно сдать в аренду со ставкой максимум 35 тыс. руб. в месяц. Прибыль за 12 месяцев — 420 тыс. руб.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5c79088a9a79470ef4492c4e

Взять квартиру в ипотеку и сдавать ее в аренду: есть ли выгода

Взять квартиру в ипотеку и сдавать

Всем привет! С Вами Денис! Приветствую всех новых подписчиков, пришедших на мой уютный канал после поста истории о Егоре, который откладывая 5000 рублей в месяц, уже сейчас обеспечил себе достойную старость на пенсии.

Ну а сегодня, как я и обещал, расскажу о своем мнении по поводу ипотеки, как средства инвестирования. Т.е. если вы берете квартиру в ипотеку, сразу же ее сдаете в аренду, и со временем выходите ” в плюс”.

У меня есть несколько знакомых, которые вложили деньги по этому методы. Давайте я расскажу Вам о всех плюсах и минусах.

В чем суть инвестиции в ипотечную квартиру?

Итак, как говорят приверженцы этого метода вложения денег, плюсов тут очень много:

  • Вы берете ипотеку, а оплачиваете ее за счет арендатора;
  • Через какое-то время, стоимость аренды вырастет, а платеж по кредиту останется прежним;
  • В конце, через 10-20 лет, у вас останется квартира в собственности, которая к тому же вырастет в цене.

Т.е., пока все выглядит очень”красиво”, выгодно, перспективно. Но, мы пока не говорили о минусах и дополнительных расходах, которые понадобятся.

Но, давайте для начала просто рассчитаем все доходы и расходы. И в конце уже определимся, выгодна ли эта схема как инвестиция или нет.

Подробный расчет: Ипотека – Аренда – Прибыль

Итак, “начнем с начала”. Давайте для наглядности возьмем самый обычный Российский город. Скажем город Пенза. Возьмем за основу стоимость квартиры в одном из домов и стоимость аренды такой же квартиры.

На известном сайте объявлений, мы нашли неплохой дом в спальном районе, цены там такие:

  • Стоимость 1-комнатной квартиры (34 кв.м.) – 1 700 000 рублей;
  • Стоимость аренды такой квартиры в таком же доме по соседству – 8000 рублей.

В квартире простенький, но вполне “годный” ремонт, остается кухонный гарнитур. Стоимость коммунальных услуг – в среднем 2500 в месяц (зимой больше, летом меньше).

Первоначальный взнос

Итак, в первую очередь, нам понадобится первоначальный взнос. Как известно, это минимум 20% от стоимости квартиры. Это около 350 000 рублей.

Но, при таком первоначальном взносе, платеж по квартире будет составлять не 8000, а 13600, что больше платежа от жильцов.

Чтобы платеж соответствовал стоимости аренды, первоначальный взнос нужен как минимум в 900 000 рублей.

Но! Мы забываем о коммунальных платежах и дополнительных расходах(страховка, ремонты), которые придется регулярно платить. Подробнее о них, мы расскажем ниже. А пока, просто добавим первоначального взноса, чтобы платежа от жильцов хватало на все.

Навскидку, я спрогнозировал, что чтобы окупить все ежемесячные затраты, нужен первоначальный взнос, около 1,2 миллиона рублей. Ниже, в итогах я расскажу откуда такая большая сумма.

Косметический ремонт, мебель

По опыту моих приятелей, которые уже несколько лет занимаются сдачей своих ипотечных квартир, на начальном этапе и периодически, раз в 5 лет, требуются расходы на поддержание квартиры в хорошем состоянии.

После покупки квартиры – в нее нужно купить минимально необходимую мебель, бытовую технику. Без всех необходимых удобств, жильцов на долгий срок не найти.

Минимальный ремонт и мебель понадобятся в любом случае

Вам понадобится: диван-кровать, горку (под телевизор), плоский телевизор, холодильник, микроволновая печь, стиральная машинка, шкаф для вещей.

В ванной комнате, обязательно нужно сделать техническое обслуживание, или полностью заменить трубы и сантехнику на новые, надежные.

На первом этапе, если подбирать мебель и бытовую технику на “Авито” – уйдет около 50 тысяч рублей.

Также, примерно раз в 5 лет, приходится делать небольшой косметический ремонт, ремонтировать технику, менять мебель. Эти расходы тоже нужно учитывать.

Не забываем про страховку, обязательную при ипотеке

Все забывают про платежи по страховке (имущество, жизнь), которую придется покупать каждый год и предъявлять банку. Без этого, процентная ставка по кредиту возрастет.

Это еще около 10 тысяч рублей в год.

Учитываем “простои” квартиры

Очень редко встречаются ситуации, когда одни жильцы живут в съемной квартире много лет. Периодически, квартиросъемщиков придется менять. А это означает простои квартиры.

В среднем, возьмем – 1 месяц простоя в год.

Кто платит за коммунальные услуги?

Обычно, в цену аренды квартиры, для жильцов уже включены платежи по ЖКУ, хозяева просят доплачивать только “по счетчикам”, т.е. за воду и электричество.

Все права и обязательства, нужно прописать в договоре с жильцами

Т.е., на руки от жильцов, мы будем получать примерно 8500 в месяц, но нам придется платить в среднем 2000 рублей в месяц дополнительно, за основную квитанцию по квартплате.

Подробный расчет инвестиций

Итак, давайте сделаем итоговый расчет. Что мы имеем:

Ипотека на 20 лет, с ежемесячным платежом в 5000 рублей.

Только при таких вложениях, ипотека будет самая себя окупать

Ваши инвестиции:

Первоначальный взнос – 1 200 000 рублей;

Косметический ремонт, мебель, бытовая техника на начальном этапе – около 70 тысяч рублей.

Страховка – 10 тысяч в год.

Другие непредвиденные расходы, например на риелтора или “оценку” для банка.

К ежемесячному платежу по кредиту, придется добавить 2000 рублей за ЖКУ.

ИНВЕСТИЦИИ на начальном этапе – около 1 300 000 рублей.

Что вы получите:

О жильцов, каждый месяц будут поступать средства в размере 8500. 500 рублей сразу минусуем, они уходят на оплату “по счетчикам”.

Итого, мы получаем – 8000 рублей. Этого как раз хватит на все расходы по содержанию квартиры и ипотеки:

  • 5000 – платеж по кредиту;
  • 2000 – ЖКУ;
  • 1000 – мы включили сюда страховку + средства на мелкие ремонты.

Итоги, выводы

Итак, давайте сделаем выводы. На первый взгляд, инвестиция в ипотечную квартиру кажется очень удачной. Но, это не всегда так. Как можно видеть по нашим прикидкам, и конечно же по отзывам моих приятелей, которые в это “влезли”, все не так просто.

Чтобы ипотека себя окупала, нужно изначально вложить около 75% от стоимости квартиры. Если вложений в первоначальный взнос будет меньше – платежи за аренду не будут покрывать все расходы.

Да, через 20 лет у вас на руках будет квартира в собственности. Но ведь вы ее практически полностью оплатили уже сейчас! 75% – это уже не мало.

Мое мнение: в данный момент этот вид инвестиции не выгодный. Проценты по ипотеке высокие, порядочных жильцов найти сложно, жилье не обоснованно дороге. Если уж и ввязываться в подобный “бизнес”, то лучше добавить немного средств, и купить квартиру “за наличку”.

Как вы считаете, выгодна ли эта схема?

Источник: https://zen.yandex.ru/media/predprinimatel/vziat-kvartiru-v-ipoteku-i-sdavat-ee-v-arendu-est-li-vygoda-5c4e91a895151200ac286891

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.