Виды закладной

Содержание

Бухгалтерские и аудиторские термины — Audit-it.ru

Виды закладной

Закладная — это ценная именная бумага, которая удостоверяет право её законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, которое обеспечено ипотекой и право залога на имущество, которое обременено ипотекой.

Закладная имеет юридическую силу и в ней отражена информация о заложенном имуществе (недвижимости, земле) кредитору (лицу, которое выдало средства в долг).

Закладная дает займодателю право в случае невыплаты кредита стать собственником заложенного имущества или продать это имущество.

Условия выдачи закладной

Закладная может быть выдана при обязательном соблюдении трех условий:

  • основное обязательство должно быть выражено в денежной форме;
  • при заключении договора ипотеки указывается сумма долга по ипотечному договору либо критерии, по которым можно будет однозначно установить размер задолженности;
  • в ипотечном договоре должен присутствовать пункт о выпуске закладной.

Закладная и объекты залога

Закладная – это ценная бумага, залогом по которой могут быть следующие объекты:

  • квартиры, жилые дома и их части;
  • недостроенные объекты;
  • земельные участки;
  • гаражи, садовые дома, дачи и прочие строения потребительского назначения;
  • суда внутреннего плавания, морские и воздушные суда,

Сфера применения закладной

Применение закладной чрезвычайно популярно среди кредитных организаций, которые специализируются на заключении ипотечных операций.

Во многом потому, что это самая удобная и простая форма. Кроме этого права по закладной легко передавать.

На практике это происходит следующим образом.

Банк, выдающий ипотечный кредит, прописывает в договоре обязательное условие его получения – оформление закладной.

После того как в официальных органах состоялось государственная регистрация права собственности, кредитная организация становится полноправным владельцем закладной.

Через некоторое время банк накапливает некое количество этих закладных (их еще называют пулом), а потом продает одним пакетом.

Таким образом, сама кредитная организация получает дополнительные средства на выдачу новых ипотечных кредитов. А у закладной меняется владелец.

Реквизиты закладной

В Федеральном Законе “Об ипотеке (залоге недвижимости)” указан перечень реквизитов, которые обязательно должны быть внесены в закладную.

Так, закладная должна включать в себя следующую информацию:

  • в названии документа должно быть указано слово “закладная”;
  • имя залогодателя и данные о документе, который удостоверяет личность, или его название и указание места нахождения, в случае, когда залогодатель является юридическим лицом;
  • имя первоначального залогодержателя и данные о документе, который удостоверяет личность, или его название и указание места нахождения, в случае, когда залогодержатель является юридическим лицом;
  • название кредитного договора или другого денежного обязательства, выполнение которого обеспечивается ипотекой, с указанием места и даты заключения такого договора или основания появления обязательства, обеспеченного ипотекой;
  • имя должника по обязательству, обеспеченному ипотекой, когда должник не является залогодателем, и данные о документе, который удостоверяет личность должника, или его наименование и указание местонахождения, если должник является юридическим лицом;
  • указание суммы обязательства, которое обеспечено ипотекой, и размера процентов, когда они подлежат уплате по данному обязательству или условий, которые позволяют определить в надлежащий момент эти проценты и сумму;
  • указание срока оплаты суммы обязательства, которое обеспечено ипотекой, а когда эта сумма подлежит оплате по частям — периодичности (сроков) соответствующих платежей и размера каждого из них или условий, которые позволяют определить данные сроки и размеры платежей (план погашения долга);
  • наименование и описание имущества, достаточное для идентификации, на которое устанавливается ипотека, и указание местонахождения такого имущества;
  • денежную оценку имущества, подтвержденную заключением оценщика, на которое устанавливается ипотека;
  • название права, в силу которого имущество, которое является предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа, который зарегистрировал данное право, с указанием даты и места, номера государственной регистрации, а когда предметом ипотеки является право аренды, принадлежащее залогодателю, – точное наименование имущества, которое является предметом аренды;
  • указание на то, что имущество, которое является предметом ипотеки, обременено правом аренды, пожизненного использования, сервитутом, другим правом или не обременено никаким из прав третьих лиц, подлежащих государственной регистрации, на момент государственной регистрации ипотеки;
  • подпись залогодателя и, когда он не является должником, также подпись должника по обязательству, обеспеченному ипотекой;
  • данные о государственной регистрации ипотеки;
  • указание даты выдачи залогодержателю закладной и даты выдачи закладной владельцу, когда осуществлялись аннулирование закладной и составление новой закладной с указанием даты аннулирования прошлой закладной.

Кроме этой информации в закладной можно указать дополнительную информацию, а при отсутствии места в закладной, можно отразить необходимую информацию на добавочном листе.

Регистрация прав владельца закладной

Владелец закладной вправе потребовать регистрацию своих прав в Едином государственном реестре недвижимости. Регистрация происходит в течение одного дня со дня подачи заявления. 

Депозитарный учёт закладной

Закладная может быть передана на хранение депозитарию, т.е. профессиональному участнику рынка ценных бумаг, который осуществляет свою деятельность на основании лицензии.

Депозитарный учёт оформляется депозитарным договором. При этом, если предусмотрено договором, депозитарий может передать закладную другому депозитарию.

В случае, если осуществляется депозитарный учёт закладной, на ней должна быть сделана отметка о депозитарном учёте, содержащая наименование и место нахождения депозитария, в котором будет осуществляться такой учёт.

После того как сделана отметка о депозитарном учёте закладной, в любой момент на основании договора с депозитарием владелец закладной может передать депозитарию закладную для её депозитарного учёта. При замене депозитария владелец закладной делает на ней отметку о новом депозитарии с указанием его наименования и места нахождения.

Источник: https://www.audit-it.ru/terms/agreements/zakladnaya.html

Понятие закладной, ее классификация

Виды закладной

Закладная –это именная ценная бумага, удостоверяющая следующие права ее владельца: право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства; право залога на имущество, обремененное ипотекой.

При определенных условиях закладная может приобретать свойства ценной бумаги, способной переходить от одного владельца к другому и быть в достаточной мере оторванной от первоначального требования.

Закладная дает кредитору право требования на имущество должника, служащее обеспечением ссуды. В случае нарушения условий кредитного договора (неуплата процентов, задержка погашения долга и т.д.) владелец закладной может продать недвижимость для возмещения потерь.

Закладная на момент ее выдачи первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, должна содержать:

1) слово “закладная”, включенное в название документа;

2) имя залогодателя и указание места его регистрации либо его наименование и указание места нахождения, если залогодатель – юридическое лицо;

3) имя первоначального залогодержателя и указание места его регистрации либо его наименование и указание места нахождения, если залогодержатель – юридическое лицо;

4) название кредитного договора или иного денежного обязательства, исполнение которого обеспечивается ипотекой, с указанием даты и места заключения такого договора или основания возникновения обеспеченного ипотекой обязательства;

5) имя должника по обеспеченному ипотекой обязательству, если должник не является залогодателем, и указание места регистрации должника либо его наименование и указание места нахождения, если должник – юридическое лицо;

6) указание суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, и размера процентов, если они подлежат уплате по этому обязательству, либо условий, позволяющих в надлежащий момент определить эту сумму и проценты;

7) указание срока уплаты суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, а если эта сумма подлежит уплате по частям – сроков (периодичности) соответствующих платежей и размера каждого из них либо условий, позволяющих определить эти сроки и размеры платежей (план погашения долга);

8) название и достаточное для идентификации описание имущества, на которое установлена ипотека, и указание места нахождения такого имущества;

9) денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека, а в случаях, если установ­ление ипотеки является обязательным в силу закона, денежную оценку имущества, подтвержден­ную заключением оценщика;

10) наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это право, с указанием номера, даты и места государственной регистрации. Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды – точное название имущества, являющегося предметом аренды, пункта и срок действия этого права;

11) указание на то, что имущество, являющееся предметом ипотеки, обременено правом по­жизненного пользования, аренды, сервитутом,[1] иным правом либо не обременено никаким из подле­жащих государственной регистрации прав третьих лиц на момент государственной регист­рации ипотеки;

12) подпись залогодателя, а если он является третьим лицом, также и должника по обеспечен­ному ипотекой обязательству;

13) сведения о государственной регистрации ипотеки;

14) указание даты выдачи закладной первоначальному залогодержателю.

Документ, названный “закладная”, в котором, тем не менее, отсутствуют какие-либо из вышеперечисленных данных, не является закладной и не подлежит выдаче первоначальному залогодержателю.

По соглашению между залогодателем и залогодержателем в закладную могут быть включены также иные данные и условия.

Существует понятие первой и второй закладной. Первая закладная – это закладная на недвижимое имущество, если до нее не была зарегистрирована ни одна закладная по данному имуществу (старший залог). Вторая закладная – это закладная, обеспечением которой служит недвижимое имущество, уже находящееся в данный момент в за­логе (младший залог).

Закладные обычно имеют приоритет в том порядке, в котором они были зарегистрированы. Вторая закладная подчинена первой.

Первая закладная имеет приоритетное требование на возврат денежных средств путем продажи заложенного имущества в случае невыполнения должником своих обязательств.

Поскольку второй заем представляет собой больший риск для кредитора, то он обычно предоставляется и под более высокий процент.

Приоритет закладных может быть изменен путем оформления субординационных соглашений (subordination agreement), в которых первый кредитор подчиняет свое право наложения ареста на имущество должника праву второго кредитора. Данное соглашение должно быть подписано обоими кредиторами.

Банк не может уступить свои права по ипотеке. Но уступка залогодержателем прав по договору об ипотеке лицу действительна, если тому же лицу уступлены права требования к должнику по основному обязательству, обеспеченному ипотекой.

Закладная упрощает передачу прав по рассмотренным правоотношениям. Являясь оборотоспособной ценной бумагой, она передается путем совершения очередной передаточной надписи.

Удобство закладной состоит в том, что она сама может быть предметом залога.

Закладные также могут быть классифицированы в зависимости от ситуации, в которой они используются.

Общая закладная – это закладная, при которой заем относится более чем к одной части недвижимого имущества и обычно применяется для финансирования модернизации имущества.

Такие займы включают положение “о частичном освобождении”, которое означает, что при условии возврата определенной части кредита часть заложенного имущества может быть освобождена от залога.

При этом заем гарантируется всей оставшейся недвижимостью, не освобожденной от залога.

Комплекснаязакладная – это комплексный заем, который берется не только под недвижимость, но и под предметы личной собственности, прилагаемые к недвижимости, а также оборудование, являющееся частью недвижимости.

Открытая закладная – это открытый заем, гарантирующий долговое обязательство, выдавае­мое кредитору или наследникам его прав должником. Другими словами, кредитор открывает заем­щику кредитную линию.

Ставка процента на первоначальную сумму кредита фиксирована, но про­цент на последующие кредиты может равняться текущей ставке процента. Закладная обычно включает положение о гарантируемой максимальной величине.

Открытые закладные часто используются заемщиками для того, чтобы получить дополнительные средства с целью модернизации их имуще­ства.

Заемщик “открывает” закладную для того, чтобы увеличить долг до его первоначаль­ной вели­чины после того, как долг был уменьшен путем осуществления выплат в течение определенного вре­мени. Условия открытой закладной обычно запрещают увеличивать долг за пределы размеров или первоначального долга, или величины, обусловленной в закладной. При этом кредитор не обязан давать взаймы дополнительные суммы.

Перевешивающая закладная – это закладная, дающая возможность заемщику, выплачиваю­щему уже существующий кредит по закладной, получить дополнительное финансирование от другого кредитора.

Новый кредитор принимает на себя уплату существующего займа и предоставляет за­емщику новый кредит под более высокий процент.

Общая величина нового займа включает уже су­ществующий заем и дополнительные суммы, предоставляемые заемщику.

Закладные листы бывают различного достоинства. Наряду с закладной выпускается так называе­мая купонная книжка. Она состоит из отдельных купонов, на которых обозначены сумма выплаты процентов и дата выплаты.

Держатель закладной может получать проценты по предъявлению этого купона.

Чтобы не пропускать сроки выплат процентов, рекомендуется депонировать закладной лист в ипотечный или другой банк, который будет следить за их своевременным начислением.

Своевременное предъявление купона важно, так как по истечении четырех лет с начала выплаты соответствующего процента право на его получение утрачивается.

Право на получение (возврат) стоимости закладного листа по истечении срока его действия истекает только через 30 лет.

В настоящее время банки переходят на эмиссию без выпуска ценных бумаг. Покупатель получает депозитный сертификат, который подтверждает право на долевую собственность глобального сертификата в банке ценных бумаг. Депозитный банк и занимается начислением причитающихся процентов.

Эмиссионные условия, как, например, процентная ставка, срок действия, право на возврат, должны быть указаны на закладном листе.

Источник: https://3ys.ru/teoreticheskie-osnovy-ipotechnogo-kreditovaniya/ponyatie-zakladnoj-ee-klassifikatsiya.html

Закладная: виды, условия, составление

Виды закладной

Договоры залога недвижимости и ипотеки в силу российского законодательства понятия тождественные. Но часто рядом с ними встречается и понятие закладная, которая фактически является не договором, а ценной бумагой, что вызывает только дополнительные вопросы у рядовых граждан. Так что такое закладная и для чего она нужна, разбираемся вместе с AllKredits.

Что такое закладная

Закладная – это не эмиссионная ценная бумага, выпускаемая в единичном экземпляре, имеющая установленную форму и обязательные реквизиты, регулирующая взаимоотношения кредитора и должника, поскольку удостоверяет имущественные права:

  • Владельца документа на получение причитающегося по обязательству, обеспеченного ипотекой. Иные подтверждения существования такого обязательства не требуется;
  • Залогодержателя ипотеки, обеспечивающей исполнение обязательства.

Понятие документа, а также регулирование правоотношений, основанных на ней и соответственно оформленных, регулируются:

  • Отечественным ГК РФ;
  • Законом «Об ипотеке».

Объекты залога

Категории объектов, которые могут использоваться в качестве залога, а также предъявляемые к ним требования предусмотрены в законодательстве. В числе таковых:

  • Квартиры;
  • Жилые дома как целиком, так и в части;
  • Недостроенные объекты;
  • Участки земли;
  • Гаражи;
  • Дачи (садовые домики и прочие постройки потребительского назначения);
  • Суда (морские, речные, воздушные);
  • Космические объекты.

При этом не вся недвижимость может закладываться. Если объект обладает специфическими свойствами, например, лес, предприятие как неделимый комплекс и прочее, то оформление ценной бумаги недопустимо.

Виды закладных

Закладные на объекты недвижимости в правовой доктрине имеют несколько классификаций по различным критериям. Так, по приоритетному значению ценной бумаги выделяют два вида:

  1. Старший залог (первая закладная);
  2. Младший залог (вторая закладная).

Старшим залогом выступает документ на объект недвижимости, который ранее не регистрировался в качестве обеспечения. Т.е. прежде на объект другие закладные не выдавались.

Вторая закладная означает, что недвижимость уже находится в залоге.

Исполнение обязательств осуществляется в порядке их регистрации, т.е. какая раньше зарегистрирована, та и в приоритете. Вторая находится в статусе подчиненной первой.

В случае если встает необходимость исполнения обязательства через продажу предмета залога, то сперва долг возвращается первому кредитору.

Вторичность младшей закладной объясняется тем, что повторный залог предполагает повышенные риски, о которых кредитор в курсе, а соответственно это компенсируется повышенными ставками.

Если кредиторы обеих закладных договорятся и заключат субординационное соглашение, то приоритетность ценных бумаг поменяется. Право ареста имущества, принадлежащее кредитору по первой закладной, будет переподчинено второму.

Как правильно составить

Помимо того, что форма ценной бумаги определена как письменная, есть еще и требования к ее содержанию. Пренебрежение этими стандартами может поставить под сомнение юридическую силу актива, а соответственно и обязательность, что приведет к невозможности защитить имущественные права или значительно затруднит это. Так, в тексте обязательно должны присутствовать:

  • Сведения о держателе залога и его контрагенте. Если должник и залогодатель не совпадают, то данные указываются о каждом;
  • Наименование документа, обеспеченного ипотекой. Здесь же указываются реквизиты основного договора (дата, место, номер);
  • Величина обязательства, гарантированного ипотекой, процентная ставка, если она предусмотрена, или условия, которые дают возможность просчитать всю причитающуюся кредитору сумму в любой момент;
  • Срок расчета по обеспеченному обязательству. Если таковое осуществляется в несколько этапов (рассрочка), то отдельно по каждому платежу зафиксировать срок и размер причитающегося либо условия, позволяющие осуществить расчет суммы к уплате;
  • Идентифицирующие характеристики объекта закладной (место размещения, наименование и прочее);Цена закладываемого имущества.

Оформляется такая ценная бумага чаще всего одновременно с основным обязательством, но в силу закона это можно сделать на любом этапе до того момента, как будет закрыт долг.

Является ли закладная гарантией возврата средств

Закладная вкупе с прочими документами по основной сделке подлежит подаче в орган гос. регистрации прав на недвижимость (ЕГРН). При этом закладная, если составлена на нескольких листах, должна быть сшита и пронумерована. Законодательно также предусмотрена возможность электронного оформления документа, на практике пока это не работает.

После регистрации бумаге присваивается индивидуальный регистрационный номер и проставляется печать, которые и наделяют ее юридической силой. Документ, который не содержит данных реквизитов, недействителен.

Передача закладной предполагает соответствующее письменное оформление с последующей регистрацией перехода прав требования.

Выдача закладной не умаляет важность и значение основного ипотечного договора. Но в силу того, что она закрепляет обязательства, обеспеченные залогом, держатель актива сможет взыскать предмет займа или получить исполнение по основному соглашению именно по закладной.

Порядок обращения взыскания

Наряду с судебным способом защиты кредитором своих прав, гарантированных закладной, допускается еще и внесудебный. К нему можно прибегнуть только, если между сторонами правоотношений заключался и в последующем регистрировался соответствующий договор.

Документ должен предусматривать в качестве условия возможность реализовать выбранному лицу (залогодателю, залогодержателю, еще кому-нибудь) от имени залогодателя объект, если будет обращено взыскание на него для удовлетворения требований залогодержателя. При этом не допускается предусмотреть в качестве условия возможность перехода права собственности на объект в пользу залогодержателя.

Источник: https://AllKredits.com/kredity/kreditovanie/kredit/zakladnaya-vidy-usloviya-sostavlenie/

5 фактов о закладной. Что такое закладная, зачем она нужна, зачем кредиторы ее продают

Виды закладной

Закладная это ценная бумага. Именная ценная бумага.

Именная она, потому что выписывается, т.е. оформляется, конкретным лицом (должником и залогодателем) на конкретное имя, а именно, на имя конкретного кредитора – залогодержателя.

Вообще закладная должна составляться не банком, а самим физическим лицом, которое взяло кредит и предоставило в залог свою недвижимость. Если недвижимость в залог предоставило третье лицо, то и оно участвует в составлении этого документа.

Защита покупателей квартир в новостройках. Что нового?

Но фактически все происходит не так.

Закладную составляет банк, заполняя за клиента все нужные поля. Заемщику и залогодателю остаётся только подписать закладную. Но по закону считается, что составил ценную бумагу заемщик и залогодатель.

Факт № 2

Закладная не является эмиссионной ценной бумагой.

Закладную нельзя купить на рынке ценных бумаг, как, например, ценные бумаги некоторых публичных предприятий, типа, Сбербанка или Газпрома. Вот их ценные бумаги, а точнее сказать, акции, можно прикупить.

Факт № 3.

Закладная удостоверяет сразу 2 права ее владельца:

  • право требования возврата кредита;
  • право обращения взыскания на объект недвижимости, который является предметом залога (если заемщик будет недобросовестно платить по кредиту).

Факт № 4

Чтобы закладная стала ценной бумагой она должна содержать обязательные 14 пункта.

В закладной по закону обязательно нужно не забыть указать 14 пунктов. А именно, вот такие сведения о:

  • заемщиках;
  • залогодателях;
  • кредиторе – залогодержателе;
  • кредитном договоре (договоре займа);
  • сумме кредита, размере процентов, порядку их расчета;
  • порядке уплаты долга и процентов;
  • объекте недвижимости – предмете залога;
  • стоимости недвижимости, подтвержденной заключением независимого оценщика;
  • праве, в силу которого недвижимость принадлежит залогодателю, включая сведения об органе регистрации, который зарегистрировал это право;
  • наличии/отсутствии обременений на недвижимость;
  • регистрации ипотеки;
  • дате выдачи закладной.

Ну и само слово “Закладная” ОБЯЗАТЕЛЬНО должно присутствовать в заголовке. Также в закладной должны стоят подписи заемщиков и залогодателей (если последние это третьи лица).

Кредитор может указать в закладной и другие сведения. Некоторые банки вместо включения в закладную дополнительных условий просто сшивают вместе с закладной экземпляр кредитного договора.

Кстати, теоретически, некоторые условия закладной могут размещаться в интернете на сайте кредитора или публиковаться в СМИ с тиражом не менее 10 000 экземпляров. Тогда при оформлении закладной в ней просто дается указание на источник публикации.

Порядок оформления закладной

Закладная, как правило, составляется в день заключения договора купли-продажи квартиры и кредитного договора. Хотя она может быть составлена и потом, в любой момент до полного погашения кредита.

Закладная передается вместе с остальными документами по сделке купли-продажи в орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Все листы закладной нужно пронумеровать и сшить.

Когда  регистрация прав на недвижимость завершена, сотрудник органа госрегистрации проставляет на закладной сведения о правах (собственность и ипотека), заверяет эти сведения своей подписью и печатью, и выдает закладную кредитору – залогодержателю, проставляя в закладной еще и дату ее выдачи.

Если госорган ошибся при заполнении «своих» сведений (а такое бывает, как ни странно, часто), он должен исправить ошибку в явной форме и заверить ее исправление.

Факт № 5.

Закладную кредитор может продать другому лицу, не спрашивая согласия заемщика и залогодателя.

Зачем нужна закладная? Продажа закладной

А вот мы и добрались до того, а для чего, собственно, требуется этот дополнительный документ. Ведь есть кредитный договор, есть договор об ипотеке (или договор купли-продажи с ипотекой в сиду закона), не много ли всего?

Еще один документ, а именно, закладная, нужен для упрощения «продажи» кредита. Бывает так, что ваш кредит банк не может держать у себя на балансе и продает его кому-нибудь другому, в другой банк, например. Или рефинансирующей компании.

Если нет закладной, то сделка продажи кредита (а если быть точнее, сделка переуступки прав по кредиту) сложная – нужно составить договор уступки прав по кредитному договору и договор уступки прав по договору об ипотеке.

И не просто составить, а зарегистрировать их. А если продаваемых кредитов много? Очень много… Представили? На каждый кредит нужно составить минимум по 2 договора минимум в двух экземплярах. Потом все договоры отнести в Росреестр для перерегистрации.

В общем, сложно все это.

Зачем банки продают ипотеку?

А вот, если есть закладная (а мы помним, что она удостоверяет сразу 2 (!) права), достаточно на закладной написать «Передаю права тому-то по такому-то договору с такой-то даты». И все! Даже регистрировать это не нужно. Можно, но не нужно. Продажа закладной более простая сделка для кредитора.

Именно поэтому в закладной обязательно сразу предусматривают место для отметок о передаче прав на закладную новому владельцу. И не одно место, а сразу несколько, т.к. кредит может «кочевать» от одного кредитора к другому.

А можно еще больше упростить процесс передачи кредита новому владельцу, указав в закладной, что она будет хранится в депозитарии. Тогда все делает депозитарий, на закладной при передаче прав даже писать ничего не нужно.

Погашение кредита

Если заемщик полностью погасил кредит, то банк, выдавший кредит (или текущий владелец закладной, если кредит «продали») делает на закладной отметку, что кредит погашен, передает заемщику комплект документов, включая закладную и справку о полном погашении кредита, и заемщик идет в орган госрегистрации и аннулирует обременение в виде ипотеки и закладную.

Подписывайтесь на наш Дзен канал

Источник: https://zen.yandex.ru/media/ipotekahouse.ru/5-faktov-o-zakladnoi-chto-takoe-zakladnaia-zachem-ona-nujna-zachem-kreditory-ee-prodaiut-5cce72167dea6f00b30dc8e4

Закладная

Виды закладной

В соответствии с Законом об ипотеке права залогодержателя могут удостоверяться закладной.

Закладная является ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по обязательству, обеспеченному залогом недвижимости, исключительно на основании закладной без необходимости предоставить иные доказательства. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998г. №102-ФЗ, ст.13

Закладная регулируется положениями Закона об ипотеке. Назначение закладной состоит в ускорении оборота заложенной недвижимости и расширении возможностей для залогодержателя в скорейшем удовлетворении своих требований.

Закон об ипотеке относит закладную к именным ценным бумагам. В то же время передача прав по закладным осуществляется путем совершения передаточной надписи (ст. 48 Закона). Закладная, таким образом, является ордерной ценной бумагой, что подтверждается следующими обстоятельствами.

Действующее законодательство, и в первую очередь ГК, не предусматривает разграничение именных ценных бумаг на обыкновенные именные бумаги, не требующие дополнительной регистрации, и именные бумаги, держатель которых должен быть зарегистрирован в специальном реестре. Павлодский Е.А. Договоры организаций и граждан с банками. М., 2000. С. 143.

Кроме того, регистрация владельца закладной является его правом, а не обязанностью (ст. 16 Закона об ипотеке).

Большинство ценных бумаг (например, варрант, вексель) не допускают внесения в них каких-либо изменений. По векселю может быть получена денежная сумма, указанная в векселе. Варрант предоставляет возможность заложить конкретное имущество.

Однако содержание закладной может быть изменено либо заменено.

Причиной замены либо изменения закладной может быть частичное исполнение основного обязательства, что находит свое отражение в изменении залогодателем по согласованию с залогодержателем объекта ипотеки.

Закладная как ценная бумага содержит ряд обязательных реквизитов. Большинство их совпадает с обязательными сведениями договора об ипотеке.

Так, закладная включает наименование (имя) залогодателя, место его нахождения (место жительства), сведения о первоначальном залогодержателе, данные об основном обязательстве (номер, дата договора, место его составления), наименование (имя) должника, если залогодателем является третье лицо, место его нахождения (место жительства), сумма обязательства, обеспеченного ипотекой, размер процентов, составляющих плату за пользование чужими денежными средствами, срок исполнения основного обязательства, подпись залогодателя и должника, если залогодатель является третьим лицом, данные о его нотариальном удостоверении и регистрация договора об ипотеке, другие сведения.

Закладная включает дополнительные реквизиты, присущие только ей, – метку “закладная” и дату ее выдачи первоначальному залогодержателю.

Отсутствие одного из обязательных реквизитов влечет недействительность закладной. В то же время наличие дополнительных сведений не влияет на ее юридическую силу. Для владельца закладной дополнительные условия имеют такой же обязательный характер, как и необходимые реквизиты.

Законный владелец закладной вправе основывать на ней свои права лишь в случае, когда все ее листы пронумерованы и скреплены печатью нотариуса. На закладной нотариус отмечает время и место удостоверения договора об ипотеке. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998г. №102-ФЗ, п.4 ст.10 Отдельные листы не порождают для их владельца каких-либо прав.

Владелец закладной может осуществлять права по ней лишь после своей регистрации в качестве залогодержателя в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998г. №102-ФЗ, п.1 ст.16 Регистрация может иметь место, если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя удостоверяются закладной.

Таким образом, договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и зарегистрирован в соответствии с Законом о государственной регистрации прав на недвижимость. Закладная составляется в простой письменной форме.

Ипотека вместе с закладной должна быть зарегистрирована в течение одного месяца со дня, когда в регистрационный орган поступили все необходимые документы. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998г. №102-ФЗ, п.4 ст.20

Закон об ипотеке содержит противоречивые сведения о регистрации закладной. Так, в пп. 13 п. 14 Закона выражены требования о том, что закладная должна содержать сведения о государственной регистрации ипотеки, а также о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке.

Однако закладная может включать эти сведения лишь тогда, когда регистрация залогодержателя в качестве владельца закладной будет осуществляться после регистрации договора об ипотеке. Более правильной представляется позиция, отраженная в ст.

20 Закона, согласно которой регистрация ипотеки и держателя закладной осуществляется одновременно в срок, установленный для регистрации ипотеки, т.е. в течение одного месяца.

Законный владелец закладной вправе требовать от должника исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, в том числе путем внесения промежуточных платежей. Залогодержатель – владелец закладной может уступить права, вытекающие из договора об ипотеке, либо передать права по закладной другому лицу путем совершения передаточной надписи.

Закладная, как любая ценная бумага, должна быть предъявлена ее владельцем обязанному лицу для осуществления закрепленных в ней прав.

Так, в случае залога закладной ее владелец обязан предъявить закладную должнику либо залогодателю, если он является третьим лицом, с тем, чтобы обязательство было исполнено владельцу закладной.

При неисполнении основного обязательства закладная предоставляет ее владельцу право получить обеспечение своих требований из сумм, вырученных от реализации предмета ипотеки.

Залогодержатель – владелец закладной может передать свои права другому лицу, основываясь на нормах закладной как ценной бумаги. При этом Закон об ипотеке содержит еще одно правило, позволяющее трактовать закладную как ордерную ценную бумагу.

Передача прав по закладной осуществляется не по правилам ГК, регулирующим цессию, а посредством передаточной надписи. В отличие от уступки прав по векселю, передача прав по закладной невозможна на основании бланковой передаточной надписи – такая передаточная надпись считается ничтожной.

Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998г. №102-ФЗ, ст.48

Для закладной установлено еще одно исключение из правил, действующих, например, для таких ценных бумаг, как векселя. Надпись на закладной о запрете ее последующей передачи не имеет силы и является ничтожной.

Для передачи закладной передаточная надпись должна содержать полное имя (наименование юридического лица) нового ее владельца и быть подписана прежним владельцем – первоначальным залогодержателем либо лицом, которое указано в предыдущей передаточной надписи.

Передача закладной означает, что к ее новому владельцу переходят права по основному обязательству, обеспеченному ипотекой. Закон об ипотеке исключает возможность одновременной уступки прав по договору об ипотеке и передачи прав по закладной разным лицам.

При наличии закладной уступка прав по договору об ипотеке не допускается, уступка признается ничтожной.

Владелец закладной является законным, если его права вытекают из последней передаточной надписи и непрерывного ряда передаточных надписей. Нахождение закладной не у ее первоначального залогодержателя и не у лица, названного в передаточной надписи, не влечет для держателя закладной каких-либо прав, вытекающих из нее и из обязательства, обеспеченного ипотекой.

Нахождение закладной у должника основного обязательства свидетельствует об исполнении обязательства, обеспеченного ипотекой. Исполнение основного обязательства влечет аннулирование закладной путем простановки на ней органами, осуществившими регистрацию ипотеки, штампа “погашено”.

Закладная может быть в судебном порядке признана недействительной в случае нарушения порядка ее выдачи либо в связи с ее утратой. Утрата закладной законным владельцем подтверждается выдачей ему дубликата закладной. До решения вопроса о том, кому принадлежит закладная, обязанное по ней лицо вправе не исполнять вытекающего из нее обязательства.

Важным положением Закона об ипотеке является залог закладной. Залог залога известен со времен римского права.

Наличие закладной свидетельствует об обеспечении основного обязательства залогом недвижимости. Ипотечный залогодержатель может выступить должником по обязательству, вытекающему из другой сделки. Второе обязательство обеспечивается залогом закладной, которая передается ипотечным залогодержателем кредитору второго обязательства – залогодержателю закладной.

В случае неисполнения основного обязательства в первую очередь за счет стоимости заложенного имущества удовлетворяются интересы залогодержателя закладной – кредитора второго обязательства.

Если сумма, вырученная от реализации предмета ипотеки, превышает требования держателя закладной, оставшаяся сумма передается ипотечному залогодержателю.

Залогодатель основного обязательства вправе получить средства, оставшиеся после погашения долга ипотечного залогодержателя.

Залог закладной предоставляет залогодержателю закладной право продать закладную другому лицу по истечении указанного в закладной срока. Для этого ипотечный залогодержатель должен учинить специальную залоговую передаточную надпись.

При реализации закладной другому лицу вырученная денежная сумма сначала поступает залогодержателю закладной, оставшиеся средства – ипотечному залогодержателю. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М., 1998. С. 216.

Источник: https://vuzlit.ru/1419281/zakladnaya

Что такое закладная при ипотеке и какие существуют подводные камни?

Виды закладной

Сейчас большинство банков поддерживают практику заключения закладного договора. Банки зачастую указывают данный пункт как обязательный.

Однако закладная появилась совсем недавно, поэтому далеко не у всех потенциальных заемщиков в курсе того, зачем нужен этот документ, каким образом происходит его составление, и что он будет означать конкретно для клиента.

Из-за незнания у клиента может появиться множество проблем и трудностей и именно поэтому и стоит разобраться в данном вопросе прежде, чем подавать заявление о выдаче ипотеки.

Что такое закладная по ипотеке?

Закладная – это документ, который подтверждает, что заемщик получает право на покупку квартиры за средства кредитора, а также на обремененное ипотекой залоговое имущество, предоставляемое банку. Это именная бумага, так как документ заключается между клиентом и кредитором.

Закладную сейчас широко используют в банках, которые предоставляют услугу ипотечного кредитования. Причина тривиальна – она значительно упрощает работу и заменяет большинство прочих документов, которые бы смогли исполнить ее полную  функцию лишь в их совокупности.

Так выглядит закладная на квартиру по ипотеке

Для чего нужна закладная?

Оформление закладной по ипотеке стали практиковать относительно недавно. Она является документом, который подтверждает наличие определенных обязательств между заключающими ее лицами – кредитором и заемщиком. Она не только фактически удостоверяет права и обязанности ее владельца, но и существенно ускоряет процесс оборота недвижимости, делая его проще и прозрачнее.

Ее регулирует федеральный закон об ипотеке – закладная оговаривается в статьях третьей главы. Согласно 13 статье, права кредитора удостоверяются закладной по ипотеке, ведь иные возможности попросту не установлены ФЗ.

Она дает своим владельцам следующие права:

  • На исполнение денежных обязательств по ипотеке;
  • На залог имущества, которое обременено ипотекой.

по теме:

Обратите внимание! Если была составлена закладная по ипотеке, то в будущем ее владелец сможет не представлять иные доказательства существования данных обязательств, помимо этого документа.

То есть, с этим документом, все будет выглядеть следующим образом:

  • Между кредитором и заемщиком составляется закладной договор;
  • Регистрируется право собственности;
  • Банк становится владельцем этого документа и получает права, которые он предусматривает.

Это обязательно?

Закон не обязывает людей составлять закладную при оформлении ипотеки. Однако банк, который предоставляет Вам ипотеку, имеет полное право сделать данный пункт обязательным, так как это делает его работу намного проще.

Памятка заемщику получившему ипотечный кредит

Ее составление обязательно в большинстве российских банков. И клиент попросту не может поступить иначе, ведь  в таком случае, кредитор может отказать ему в оформлении ипотеки.

Разновидности закладного договора

Сейчас существует всего четыре вида закладных договоров. Каждая из данных разновидностей предусматривает определенные условия по процентной ставке и возможностям ее изменения, что позволяет подстроить документ под определенного клиента.

А виды следующие:

С фиксированной процентной ставкойНа протяжении всего срока действия документа размер процентной ставки меняться не будет
С корректируемой процентной ставкойПроцентная ставка будет привязана к индексу по долгосрочным обязательствам, а в дальнейшем будет меняться в соответствии с изменением данного индекса
С корректировкой на инфляциюВеличина процентной ставки будет меняться в соответствии с инфляцией
Для молодых семейТакой договор изначально предусматривает очень низкую процентную ставку. В дальнейшем, она будет постепенно увеличиваться, в соответствии с возрастанием дохода в данной семье.

Где и когда ее можно получить?

Клиент может получить этот документ в банке, но только в тот момент, когда ипотека уже полностью погашена.

Закладная на квартиру в банках

Оформление закладной обязательно для большинства банковских организаций. Однако наряду с этим, чаще всего процесс ее заключения, перечень необходимых для сделки документов и условия оформления не отличаются друг от друга.

Когда оформляют закладную по ипотеке?

Закладная по ипотеке оформляется в банке, который выдает Вам ипотеку. Обычно данный договор заключается в тот же день, что и соглашение по ипотеке.

Рекомендуем к просмотру:

Однако такая срочность необязательна, так как по закону закладную можно оформить практически в любое время, начиная с момента заключения договора по ипотеке и заканчивая моментом ее погашения.

Образец закладной

Для более полного понимания того, что такое закладная и что в ней содержится, необходимо знать, как выглядит закладная на квартиру по ипотеке. Это не только поможет разобраться в некоторых юридических нюансах этого документа, но и подготовиться к его заключению. С ее содержанием можно ознакомиться, посмотрев образец.

Также, в договор обязательно должно входить следующее:

  • Подробное описание имущества, которое отдается в залог;
  • Данные о банке;
  • Сведения о заемщике;
  • Точное описание метода, по которому будет возвращен займ;
  • Предполагаемая ипотечным соглашением дата погашения ипотеки;
  • Сумма ипотеки;
  • Ставка по ипотеке;
  • Подпись заемщика и совладельцев залогового имущества, если их несколько;
  • Платежные реквизиты банка.

Фотогалерея:

Залогодатель Обязательство, обеспеченное ипотекой Предмет ипотеки

Порядок оформления

Формально, оформление закладной происходит между кредитором и заемщиком, в день заключения кредитного соглашения и договора купли-продажи ипотечной недвижимости.

Но фактически, все пункты, содержащиеся в бланке, заполняет сотрудник кредитной организации, а клиент лишь ставит свою подпись.

Помимо того, заключить этот договор можно практически в любой момент, до разрыва договора кредитования.

После заключения документа, он, вместе с остальными бумагами, передается в Росреестр, для регистрации прав на недвижимость.

Регистрация длится один день, в течение которого сотрудник реестра должен заверить сведения о недвижимости, указанные в документе, своей подписью и официальной печатью.

После этого документы передаются банку, где и будут храниться в дальнейшем.

Перечень необходимых документов

Оформление закладного договора невозможно без предоставления документов, в которых содержится вся нужная для соглашения информация.

Такими документами являются следующие:

  1. Копия договора купли-продажи (подходит как основной, так и предварительный), судебного решения, соглашения долевого участия, участия в жилищно-строительном кооперативе или договора паенакопления;
  2. Копия ипотечного соглашения;
  3. Копии каждого из документов, предоставленных Бюро технической инвентаризации;
  4. Копия акта приема-передачи недвижимости;
  5. Копия паспорта заемщика;
  6. Отчет об оценке стоимости ипотечной недвижимости.

Фото по теме:

Отчет об оценке Паспорт РФ Акт приема-передачи квартиры Ипотечный договор Договор купли-продажи

Помимо того, к закладной можно добавить и приложенные документы, которые должны определять условия кредитования или осуществления прав заемщика.

Регистрация в Регпалате и госпошлина

Согласно 16 статье Физического закона об ипотеке, банк имеет полное право потребовать регистрации закладной в Госреестре, с указанием его названия и месторасположения.

В таком случае, кредитор отправляет заемщику письменное оповещение об этом, в котором должна содержаться соответствующая выписка из реестра. После этого, заемщик обязан совершать платежи по ипотеке, а банк получает право не предоставлять ему для этого закладную.

Процесс регистрации длится недолго – запись должна появиться в реестре в течение одного дня, с момента обращения кредитора. В случае, если сотрудник реестра допустил ошибку при регистрации закладной, то ее необходимо исправить и заверить этот момент. Это тоже должно длиться не дольше одного дня.

Помимо того, регистрация не бесплатна, поэтому необходимо знать, сколько стоит закладная по ипотеке. В Росреестр обращается кредитор, однако госпошлину уплачивает заемщик.

Ее стоимость следующая:

  • Регистрация закладной при смене клиента стоит 1600 рублей;
  • Регистрация закладной при смене ее владельца стоит 350 рублей.

У кого хранится закладная?

После оформления, закладная будет находиться в банке. Заемщик же сможет ее получить только после прекращения действия кредитного соглашения, в случае погашения долга или же разрыва договора.

Закладная после погашения ипотеки

После того, как ипотека была погашена, кредитор отмечает на закладной, что долг был полностью уплачен и клиент освободится от своих обязательств. Далее, заемщику продается весь пакет документов (в том числе и закладная) , а также выдается справка о погашении долга.

Получив документы, бывший заемщик должен аннулировать обременение, обратившись в Росреестр

Для этого, в орган необходимо принести такие документы:

  • Удостоверение личности;
  • Соответствующее заявление;
  • Оригинал (и его копия) справки о том, что Вы погасили кредит;
  • Оригинал (и его копия) закладной;
  • Подтверждение того, что Вы собственник квартиры;
  • Квитанция о пошлине.

Если в Росреестр Вас не сопровождает сотрудник кредитной организации, то необходима еще и доверенность на ваше имя. Процесс погашения длится 3-5 дней, а пошлина стоит 200 рублей.

Подводные камни

Закладная делает жизнь участников кредитного договора немного проще, однако в ней есть и неприятные моменты.

Главное, что стоит узнать, это – чем грозит непогашенная закладная по ипотеке?

До погашения закладной не погашается и факт залога. А грозит это тем, что до момента погашения залога, Вы не сможете считаться полноправным собственником квартиры.

То есть, Вы не получите права на ее продажу, аренду, передачу и прочее.

Рекомендуем к просмотру:

Что делать в случае потери закладной?

Если закладная была утеряна, то необходимо восстановить права на нее. По факту, это составление дубликата.

Данный момент оговаривается в 18 статье ФЗ Об ипотеке. Восстановлением прав занимается залогодатель, подав соответствующее заявление в Росреестр.

Восстановление утерянной закладной обязательно, так как в противном случае, клиент попросту не сможет погасить ее, а значит и не аннулирует факт залога.

Заключение

Закладная по ипотеке позволяет обеим сторонам договора определить и доказать свои права по кредиту и залогу, не предоставляя в доказательство прочих документов.

Для заемщика, процесс оформления этого документа  не составляет труда, так как этим фактически занимается банк. Необходимо лишь уплатить госпошлину за регистрацию, а после погашения кредита обратиться в Росреестр с заявлением об аннулировании залога.

Источник: https://ob-ipoteke.info/zakoni-i-sud/zakladnaya-na-kvartiru

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.