Виды собраний тсж

Содержание

Тсж — что нужно знать о товариществах собственников жилья

Виды собраний тсж

Через формат ТСЖ собственники квартир управляют своим домом: решают вопросы его содержания и благоустройства двора. Однако есть у самой демократичной формы управления и свои минусы

pikselstock\shutterstock

Товарищество собственников жилья (ТСЖ), управляющая компания (УК) и жилищный кооператив являются формами управления многоквартирным домом (МКД). Формат ТСЖ больше подходит для активных собственников, которые готовы принимать непосредственное участие в вопросах эксплуатации, благоустройства дома и общего имущества жильцов.

Рассказываем, как создать ТСЖ, в чем его отличие от УК, а также о плюсах и минусах этой формы управления МКД.

Товарищество собственников жилья, согласно Жилищному кодексу, представляет собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом. Основная цель ТСЖ — благоустройство прилегающей территории, решение вопросов эксплуатации и содержания общего имущества, а также предоставление коммунальных услуг.

Как создать ТСЖ

Чтобы создать ТСЖ, жильцы дома должны провести общее собрание собственников многоквартирного дома. За решение о форме правления в виде ТСЖ должны проать более 50% собственников площадей в доме.

На собрании также необходимо выбрать правление ТСЖ, председателя и ревизионную комиссию, которая будет контролировать работу правления и председателя. Сроки их полномочий могут составлять как один год, так и больше. На собрании необходимо принять устав товарищества.

Затем документы нужно подать в Жилищную инспекцию для регистрации, а также оформить юридическое лицо.

Правление ТСЖ занимается текущими вопросами управления и эксплуатации дома. Все существенные вопросы, которые влияют на жизнь в доме, должны решаться на общем собрании собственников. Для принятия решений нужно набрать более 50% .

Права и обязанности ТСЖ

В обязанности правления ТСЖ, согласно Жилищному кодексу (ст. 148), входят управление домом, заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества.

Также правление может подписать договор с управляющей компанией на обслуживание дома и оказание различных услуг. Разница в случае с управляющей организацией в доме в том, что деньги ей перечисляются по факту выполнения работ.

ТСЖ самостоятельно может нанимать подрядчиков на необходимые услуги. За выполнение работ перед собственниками отвечает выбранное правление, а перед ТСЖ — подрядчик.

ТСЖ регистрируется как юрлицо и имеет право вести экономическую деятельность на территории дома. Например, сдавать в аренду какие-то свободные площади, подвальные или технические помещения (этажи), размещать рекламу на фасадах здания и т. д.

Вырученные средства могут пойти на дополнительное благоустройство и нужды для дома и двора, а также возможно сократить взносы жителей за какие-то определенные услуги в платежке.

Все решения о заключении договоров с подрядчиками и другие важные вопросы принимаются на общем собрании.

Плюсы и минусы ТСЖ

У формы управления ТСЖ есть свои плюсы и минусы. Чтобы все работало правильно, жильцам дома нужно быть активными и ответственными собственниками, а управлением должны заниматься компетентные и честные люди.

Плюсы:

  • один из главных плюсов ТСЖ в том, что оно не заинтересовано в повышении тарифов и даже в силах их минимизировать в отличие от УК, которая является коммерческой структурой и рассчитывает на получении прибыли;
  • ТСЖ может сдать часть своих помещений (если есть такие) в аренду, получать прибыль от размещения рекламы на фасадах, установки вышек сотовых операторов на крышах и т. д. При этом финансовая деятельность ТСЖ обычно прозрачна и жильцам проще получить отчеты о стоимости оказанных услуг, чем в УК;
  • вопросы эксплуатации и содержания дома можно решать между жильцами и правлением, а не в ходе часто сложных переговоров с управляющей компанией;
  • ТСЖ сами могут выбирать подрядчиков на различные услуги и легко сменить их на другую компанию, если услуги оказываются некачественно. Жильцы сами выбирают подрядчиков, и если не нравится, как конкретная компания вывозит мусор, просто нанимают другую. Расстаться с УК в этом случае намного сложнее и, возможно, придется делать это через суд.

Минусы:

  • как и в управляющей компании, в правлении ТСЖ могут оказаться некомпетентные люди, жильцы могут быть неактивными, что приведет к сложностям в принятии важных вопросов по эксплуатации и содержанию имущества МКД;
  • в отличие от УК, которые часто управляют большим числом домов и имеют достаточный капитал, у ТСЖ обычно нет собственных средств в необходимом количестве. В случае возникновения задолженности у жильцов могут возникнуть проблемы с расчетом с подрядчиками за содержание имущества;
  • тарифы на некоторые работы для ТСЖ могут оказаться выше, чем для крупной управляющей компании, которая может снизить стоимость услуг благодаря большому объему заказов.

Как пожаловаться на ТСЖ

Если жильцы столкнулись с недобросовестными действиями ТСЖ, то можно написать жалобу на имя ее руководителя с просьбой разобраться в ситуации и принять меры. Если руководство не реагирует на претензии, необходимо обратиться в Жилищную инспекцию (когда проблема касается технического обслуживания и эксплуатации дома).

Если проблемы в завышенных тарифах, неверных расчетах, а также в отказе предоставлять жителям информацию об услугах и выполнении тех или иных работ, следует обратиться в Роспотребнадзор.

Если по результату обращений в эти органы и в ТСЖ не были получены ответы, а нарушения не были устранены, следует обращаться в прокуратуру или суд.

Жалоба на ТСЖ должна быть аргументированной, рекомендуется прикладывать все возможные доказательства и требования.

При ее подготовке следует опираться на законодательные нормы, в первую очередь — на Жилищный кодекс и устав ТСЖ. В соответствии с Жилищным кодексом (п. 1 ст. 143.1) устанавливается право на обжалование решений ТСЖ.

Основанием может выступать не только невыполнение взятых обязательств, но и нарушение прав собственников.

— Кому подходит ТСЖ?

— Принято считать, что ТСЖ больше подходит для активных собственников. В домах, выбравших такой способ управления, создается юридическое лицо, которое может стать более ответственным заказчиком для выполнения работ и услуг.

ТСЖ может как самостоятельно выполнять работы по обслуживанию дома, так и нанять управляющую компанию. В последнем случае действуют гражданско-правовые договоры согласно Жилищному кодексу. Деньги управляющей компании будут поступать только после выполнения определенных работ.

Создать ТСЖ могут 50% жильцов и более, но не все жильцы дома могут являться членами ТСЖ.

Сейчас ТСЖ чаще создаются в новых домах, где граждане купили жилье, а не получили его по приватизации. Такие люди, как правило, более организованны, в больших домах плата на содержание обычно чуть выше, что позволяет держать необходимый аппарат для организации деятельности по управлению дома.

— В чем сложности в управлении домом через ТСЖ?

— Во-первых, для этого нужна большая доля инициативных собственников в многоквартирном доме. В данном случае стоит не просто провести общее собрание и создать ТСЖ, но и сопровождать деятельность созданного юрлица. Для этого нужен бухгалтер, необходимо подавать отчеты в Минюст, но все это требует дополнительных затрат.

Также в российском законодательстве ТСЖ приравнивают к управляющей организации, которая, соответственно, должна предоставлять информацию в ГИС ЖКХ. Все это требует дополнительных ресурсов и времени.

У нас был период в стране, когда власти пытались увеличивать число ТСЖ, но в последнее время количество таких форм управления домами уменьшается, поскольку требования государства к ТСЖ повышаются.

В частности, теперь ТСЖ должны раскрывать информацию о своей деятельности, которая не нужна самим собственникам, а только органам власти. Все это приходится делать при невысоких тарифах на содержание и обслуживание жилья.

Минусами ТСЖ является то, что в отличие от управляющих компаний они фактически являются объединениями собственников и не поддаются воздействию со стороны государства.

Например, у управляющей компании можно отобрать лицензию, если она игнорирует мнения жителей. С ТСЖ сложно что-либо сделать, если она нарушает нормы и ведет себя некорректно, сложно с них потом требовать отчетность о потраченных средствах.

И порой выборы в ТСЖ по накалам страстей превосходят даже выборы в мэры города.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5f68b4249a79475d2ccbb9d2

Собрание тсж: правила проведения, счетная комиссия, ание, сроки и объявления

Виды собраний тсж

Многие вопросы по содержанию МКД, его обслуживанию жильцы квартир должны решать сообща, необходимо также выбирать достойного представителя, который сможет сотрудничать с управляющей компанией, ЖЭКом, защищая интересы собственников.

Поэтому периодически проводится общее собрание членов сообщества собственников жилья, на котором принимаются важные решения для повышения уровня проживания в доме. ОС может быть отчетно-перевыборное, на нем избирается совет дома или другой орган самоуправления.

Перед тем, как провести собрание ТСЖ, следует сделать объявление, сделать информацию о собрании максимально доступной.

ВНИМАНИЕ! На общем собрании должны присутствовать представители от каждой квартиры.

Все собственники дают согласие на проведение, например, ремонтных работ или других действий в доме или на придомовой территории. Составляется протокол общего собрания, он должен храниться у старшего по дому или другого лица, представляющего ТСЖ.

Правила проведения

Собрание ТСЖ является высшим органом самоуправления дома. Оно проводится по инициативе правления или одного из его членов. Если одним из членов ТСЖ принято решение о созыве собрания для решения важных вопросов, он должен сделать для всех уведомление о проведении с указанием даты, места, времени проведения.

Правильно проводить такие собрания каждый раз, когда возникает насущный вопрос, связанный с жизнью МКД. При этом нужно соблюдать правила собраний – предварительно делать объявление, составлять протокол, любые решения принимать с участием всех жильцов, о чем должен свидетельствовать бюллетень ания.

Скачать образец уведомления о проведении общего собрания

Такие правила и Устав принимаются на первом собрании собственников квартир, с обязательным учетом действующего законодательства в жилищной сфере.

Общее собрание и его формы

Тот, кто инициирует ОС, а это может быть любой член ТСЖ, проживающий  в данном доме, должен выбрать одну из форм его проведения. Она может очной и заочной. Выбор зависит от актуальности вопроса, его срочности, от необходимости личного присутствия жителей дома.

Независимо от формы проведения ОС обязательно проводится регистрация собственников. Для этой работы председатель ТСЖ назначает определенное лицо.

Регистрация осуществляется в специальном листке с фамилиями жильцов, напротив каждой и ставится отметка.

  • При очной форме собрания собственники присутствуют лично, они разбирают актуальные вопросы и принимают одно общее решение. Проведение и решение очно фиксируется в протоколе.
  • Для заочной формы собственниками сначала выбирается счетная комиссия, ее члены выбирают еще и председателя.

Список членов комиссии указывается в бюллетенях, которые раздаются членам ТСЖ. В бюллетене также дается письменное заключение о вопросах, которые нужно решить жителям дома. Законными являются разные виды организации собрания ТСЖ, можно выбирать один из вариантов с учетом удобства для жильцов.

Заочное ание

Заочная форма ОС используется достаточно часто, так как при большой занятости собственникам квартир сложно собраться в одно время. Поэтому членам совета ТСЖ проще раздать правильно сформированные бюллетени и потом подсчитать по них голоса за тот или иной вопрос, касающийся жизни дома, его обслуживания, ремонта.

Скачать образец бюллетени

Но нужно учесть, что существует определенный порядок проведения заочного собрания, нарушение этого порядка может привести даже к судебному разбирательству.

  • Собственникам раздается бюллетень ания. В нем должна быть указана информация о том, кто инициировал данное действие. Даются данные и о форме ания.
  • Также в бюллетене нужно указать, когда будет проводиться подсчет по тому или иному решению вопроса. Подсчет не должен нарушать положение счетной комиссии.
  • Жильцы квартиры должны узнать сроки заполнения бумаги и куда ее нужно сдать.
  • Основная часть – насущные вопросы, по которым и нужно высказать свое мнение, проать, внести предложения.
  • Собственники должны узнать из документа, кто ведет собрание в заочной форме, его контакты. Если при ознакомлении с поднятыми на собрании вопросами у жильцов квартир возникли какие-то предложения, замечания, они могут высказать их по указанным контактным данным.
  • Еще один пункт бланка – адрес, где можно получить консультацию. Если вопросы решаются на очном общем собрании, все могут выяснить интересующую информацию сразу.

Счетная комиссия

Для того, чтобы правильно оценить решение жильцов по вопросу, поднятому на заочном ОС, осуществляется создание счетной комиссии.

Ее список нужно указать в бюллетене ания, также там должно быть написано, в какое время комиссия будет посчитывать голоса. Решение принимается тогда, когда собрано больше 51% положительных .

Что нужно знать собственникам?

Правила участия членов ТСЖ в общем собрании регламентирует и положение сообщества, и утвержденный ранее Устав.

  1. Если собственник квартиры не может отправиться на ежегодное выборное или другое собрание, он имеет право отправить доверенное лицо. Такой человек может действовать на собрании с помощью доверенности от собственника.
  2. Прийти на заседание отчетного годового собрания (или такого, который решает вопросы ремонта, например) могут не только жильцы МКД, но и представители исполнительных органов.
  3. Все собственники имеют право ать на ОС. Вопрос на собрании может казаться раздела общего имущества, как в таком случае учитываются голоса? По законодательству учитывается размер частей.
  4. В списке на ание могут присутствовать все члены ТСЖ, именно сообщество является держателем такого списка (Реестра).

Подготовка

Полномочия общего собрания большие, но чтобы его решения имели вес, необходимо грамотно не только его провести, но и подготовить.

  • Ответственность за подготовку берет на себя инициативная группа, которая принимает решение о проведении ОС. Она должна в таком случае выбрать и место, и дату, и время проведения, а главное – составить перечень вопросов, которые должны рассматриваться собственниками квартир.
  • Члены товарищества должны за 2 недели до собрания узнать о нем, о дате и времени проведения, о перечне рассматриваемых вопросов. Если у них есть какие-то изменения, дополнения, предложения, они могут внести их.
  • Во время подготовки составляется повестка дня, в ней должны быть данные о месте и дате проведения, общие данные о членах правления, перечень вопросов для рассмотрения.
  • Члены ТСЖ должны точно понимать, о чем будет идти речь на собрании независимо от того, будет рассматриваться финансирование предстоящего капитального ремонта или отчет совета за прошедший избирательный период.
  • Следующий этап подготовки – составление формы бюллетеня. Ее подписывают члены товарищества собственников жилья во время ания за тот или иной вопрос. В бланке обычно есть графы «за», «против», «воздержался». Форма бюллетеня составляется так, чтобы счетной комиссии было в последствии удобно подсчитывать количество .

Повестка дня действительно должна быть актуальной, востребованной, интересной, ведь люди должны будут потратить время на то, чтобы присутствовать на собрании. Если у других членов ТСЖ возникли предложения, касающиеся обслуживания, эксплуатации дома, их следует внести в повестку.

Имеет большое значение точность формулировки каждого вопроса.

ВНИМАНИЕ! Если на заочном собрании необходимо помимо других вопросов осуществить еще и ание за какого-то кандидата в члены правления МКД, составляется отдельный бюллетень.

Порядок действий во время собрания в форме заочного ания.

Чтобы собрание было плодотворным и эффективным, не затягивалось по времени, один из членов совета должен взять на себя руководство работой. Обычно эту функцию выполняет председатель, он координирует все мероприятие, следит за счетной комиссией, за тем, чтобы соблюдались права всех жильцов.

Составлением протокола – обязательного документа – занимается секретарь. Необходимо до начала действия решить, смогут ли на ОС присутствовать третьи лица, кто будет вести собрание, а кто заниматься подсчетом .

Скачать образец протокола общего собрания

Порядок собрания может быть изменен даже после его начала, но должно состояться ание за внесение изменений.

Итогом собрания, очного или заочного, является составленный специальной комиссией протокол, в нем указываются результаты ания. При заочном ании результаты будут вывешены на доске объявления, обязательно возле каждого подъезда. Срок оглашения результатов – не больше, чем 10 дней.

Загрузка…

Источник: https://domosite.ru/nedvizhimost/kak-provesti-sobranie-tszh-byulleten-golosovaniya-polnomochiya-i-protokolyi

Какие бывают виды собраний собственников?

Виды собраний тсж

Собрания собственников стали важной частью жизни владельцев жилья в МКД. Без них невозможно принять очень многие решения. Между тем, законодательство в России довольно часто меняется и многие владельцы квартир перестали ориентироваться в том, как принимаются решения, что для этого нужно.

Зачастую очень значимые для всех решения принимаются при проведении незаконной процедуры. Организаторы не заботятся ни о каких собраниях. Просто проходят со списками по квартирам и собирают подписи. Между тем, все намного сложнее. И, конечно, наш сайт поделиться с вами нужной информацией.

Начнем с того, что в соответствии со ст. 45 Жилищного кодекса можно проводить два вида собраний собственников: годовое общее и внеочередное.

Годовое общее собрание

Подобное собрание собственников должно проходить в обязательном порядке. Владельцы жилья в МКД не имеют права отказаться от его проведения.

В июне 2015 года в Жилищный кодекс РФ приняты поправки, которые устанавливают, что собственники помещений обязаны проводить годовое общее собрание в течение 2-го квартала года, следующего за отчетным.

При желании можно установить и другой срок, но это должно делаться после ания общего собрания собственников.

Внеочередное собрание

Внеочередное собрание может состоятся по инициативе любого собственника помещений или помещений в МКД. Также его можно провести по желанию управляющей компании. В отличие от годового общего собрания внеочередное – дело добровольное. Правда, и при его созыве необходимо соблюдать все формальности: с уведомлением, кворумом, темой.

Очное собрание

Первым делом для проведения собрания и принятия какого-либо решения нужно попытаться собрать всех или хотя бы половину собственников жилья. Это и будет называться очным собранием. Правда, подобная форма для абсолютного большинства домов уже давно стала нереальной.  Законодатели нашли выход и предложили собственникам другой вариант.

Заочное ание

В том случае, если была сделана попытка собрать собственников жилья и она окончилась неудачей, можно провести заочное ание. Это разрешает сделать ст. 47 Жилищного кодекса РФ.

Подчеркнем, заочное собрание можно провести только после того, как по той же самой повестке инициативная группа уже пыталась провести общее очное собрание, но не набрала кворума. Инициаторы проведения собрания в этом случае должны принести бюллетени с повесткой собрания в квартиры.

Владельцы помещения читают обозначенные в повестке вопросы, думают, а затем голосуют и приносят бюллетени в установленное для этого места. Или просто отдают представителям счетной комиссии.

Очно-заочная форма проведения собрания

В 2015 году законодатели пошли дальше и предложили собственникам еще один вариант принятия решения. После новых изменения Жилищного кодекса РФ стало возможно проводить собрания в очно-заочной форме. Поясним, что это такое.

Собственники квартир могут обсудить какие-либо вопросы на очном собрании и у них есть возможность по каким-то пунктам принять решение на собрании, а по некоторым подумать несколько дней.

После обдумывания решение нужно оформить в письменном виде и принести по указанному в протоколе адресу.

Уведомление об общем собрании

Теперь поговорим о правильной процедуре уведомления об общем собрании. Есть разработанная и утвержденная форма. В уведомлении обязательно должна быть информация об инициаторе созыва собрания. Также указывается форма проведения собрания. В уведомлении пишутся время и место проведения собрания, дата.

Там должна быть информация о сроках начала и окончания приема решений; точный адрес и место, куда нужно будет отправлять свои «бюллетени». Конечно же, в уведомлении сообщается повестка собрания. И, кроме того, информация о том, как и где познакомиться с материалами, по которым и будет идти обсуждение.

Кворум

Уведомить и даже собрать собственников – мало. Нужно, чтобы проало определенное количество владельцев квартир. Для того чтобы решение общего собрания собственников было принято, оно должно набрать более 50 % от числа тех, кто участвует в собрании.

Есть и вопросы, по которым решения принимаются при наличии две третьих всех собственников помещений в данном доме, а не только тех, кто пришел на собрание. И это тоже нужно учитывать. К ним относятся вопросы, указанные в п.п. 1–3.1. ч. 2 ст.

44 Жилищного кодекса:

– о реконструкции многоквартирного дома, строительстве хозяйственных построек;

– связанные с организацией и проведением капремонта;

– о порядке использования земельного участка;

– каким образом может быть использовано общее имущество собственников помещений многоквартирного дома (в том числе и о размещении на доме рекламных конструкций);

– кого от имени всех собственников уполномочить на заключение договоров о пользовании общим имуществом.

Добавим к этому, что тему собрания нельзя поменять прямо на мероприятии. Если в повестку включено обсуждение лавочек, то по ним и нужно принимать решение. Для обсуждения и принятия решение по другим темам придется созывать новое собрание.

Голосование

Есть и другие особенности ания собственников жилья в МКД. Можно ать лично или через представителя. Правда, бюллетень представителю собственника выдадут, если он предоставит нотариально удостоверенную доверенность.

Внимательнее заполняйте бюллетень. При неправильном заполнении бюллетеня он признается недействительным. Причем, он может быть признан таким частично. Учитываются только те пункты, где есть ошибка.

И еще пара пунктов, на которые собственникам следует обратить внимание:

– за несовершеннолетних до 18 лет должны ать их родители или иные законные представители (опекуны, попечители).

– голоса считаются не по числу собственников, а по площади, находящейся во владении. Чем больше квадратных метров, тем весомее голос.

Протокол

После подсчета нужно оформить протокол. Его подписывают председатель и члены счетной комиссии. Для протокола тоже существуют нормы. В протоколе о результатах очного ания должны быть указаны дата, время и место проведения собрания.

В нем также пишутся сведения о тех, кто принял участие в собрании. Прописываются результаты ания по каждому вопросу повестки дня.

Сообщаются  сведения о тех, кто проводил подсчет и сведения о собственниках, которые али против принятия решения собрания и потребовали внести запись об этом в протокол.

На этом процедура еще не заканчивается. В течение десяти дней всех жильцов должны проинформировать о принятом решении. Делает это инициатор проведения общего собрания. Копии протокола должны быть размещены в месте, определенном общим собранием. Сам протокол и решения по вопросам, поставленным на ание, также должны хранится в месте, определенном на общем собрании.

В заключение добавим, что в июне 2015 года были внесены изменения в Жилищный кодекс РФ и протокол общего собрания собственников был переведен в статус официального документа. Теперь подделка результатов ания влечет за собой уголовную ответственность, аинициатор собрания обязан предоставлять копию протокола в управляющую организацию или ТСЖ, а также размещать в системе ГИС ЖКХ.

Источник: https://communal-control.ru/advice/view?id=52

Общее собрание членов ТСЖ: как его провести и как оспорить в суде

Виды собраний тсж

В предыдущей статье мы рассказывали, как провести общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание членов ТСЖ – это отдельная процедура.

Предпосылкой для такого отличия является то, что в доме создано объединение собственников жилья – продвинутая форма управления многоквартирным домом, отличающаяся тем, что дом имеет самостоятельный расчетный счет в банке (а не «общий котел» управляющей компании), а управляет им, кроме общего собрания собственников, постоянно действующий выборный орган – правление. Для управления домом создаётся юридическое лицо. Чаще всего оно называется «товарищество собственников жилья» (ТСЖ), но встречаются такие варианты, как ТСН (товарищество собственников недвижимости), ЖК (жилищный кооператив) или ЖСК (жилищно-строительный кооператив). Всё, что мы будем говорить о ТСЖ, применимо также к ТСН, ЖК и ЖСК, с учетом ряда особенностей, о которых мы расскажем в своё время.

Собрание собственников и собрание членов ТСЖ – в чем разница?

Даже руководители ТСЖ, не говоря уже об обычных жителях, не всегда понимают разницу между общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме (общее собрание собственников помещений в МКД) и общим собранием членов ТСЖ (общее собрание ТСЖ). Чем же отличаются эти собрания?

Во-первых, составом голосующих – тех, кто имеет право принимать участие в собрании. В общее собрание собственников помещений в МКД имеют право участвовать абсолютно все собственники помещений, будь то члены или не члены ТСЖ. В общем собрание ТСЖ – только члены ТСЖ.

Во-вторых, различны и полномочия собраний, то есть круг вопросов, которые они уполномочены решать. Полномочия общего собрания собственников помещений в МКД и общего собрания ТСЖ определяются, соответственно, статьями 44-48 и 145-146 Жилищного кодекса РФ.

Например, вопросы об использовании земельного участка под домом или иного общего имущества относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в МКД, а установление тарифов на содержание общего имущества или выборы правления – прерогатива общего собрания ТСЖ.

Путаница между видами собраний, неверное определение того, на каком собрании какие вопросы решать, приводит к недействительности их результатов.

В-третьих, протоколы общего собрания собственников помещений в МКД управляющая организация (в том числе ТСЖ) обязана направлять в Жилищную инспекцию, а протоколы общего собрания ТСЖ – нет. Впрочем, это не освобождает ТСЖ от обязанности размещать информацию в ГИС ЖКХ и иных информационных системах, о чем мы расскажем в другой статье.

Хотя в законе и говорится, что собственники обязаны ежегодно проводить общее собрание собственников помещений в МКД, но у ТСЖ нет ни обязанности его организовывать, ни ответственности за то, если оно не состоялось.

А вот обязанность ТСЖ регулярно проводить общее собрание ТСЖ вытекает из того, что ТСЖ должно ежегодно утверждать план содержания общего имущества, смету доходов и расходов, принимать тарифы, раз в два года выбирать правление, без чего председатель не сможет подтвердить свои полномочия и, как следствие, оформить банковскую карточку для управления счетом. В общем, отсутствие кворума на общее собрание ТСЖ вполне способно породить реальные проблемы для его руководства.

На практике общее собрание собственников помещений в МКД и общее собрание ТСЖ часто совмещают. Это можно сделать двумя способами.

Либо одновременно созывается два собрания и люди заполняют два разных бюллетеня, либо составляется один общий бюллетень, в котором те собственники, которые не являются членами ТСЖ, голосуют только по вопросам общего собрания собственников помещений в МКД, но не голосуют по вопросам общего собрания ТСЖ.

Членство в ТСЖ и реестр членов ТСЖ

Часто приходится слышать: «Я собственник, купил квартиру, в нашем доме ТСЖ. Значит, я автоматически стал членом ТСЖ, разве нет?»

Нет, это не так. Членство в ТСЖ – дело добровольное, к которому никто никого не вправе принудить. Основанием для членства в ТСЖ является личное заявление собственника (ч.1 ст. 143 Жилищного кодекса РФ).

Если в квартире несколько собственников – заявление должно быть от каждого из них, иначе одни будут членами ТСЖ, а другие нет. Членство в ТСЖ не наследуется (в отличие, кстати, от пая в ЖСК) и не переходит на нового собственника при продаже квартиры.

Разумеется, из ТСЖ каждый волен в любое время выйти.

Обратим внимание на то, что правление ТСЖ не вправе отказывать в приёме в ТСЖ, «исключать» из него или откладывать вступление до «утверждения» новых членов на общем собрании.

Как только человек вручил заявление – он уже член ТСЖ и имеет право ать на общее собрание ТСЖ.

Соответственно, подтверждением членства в ТСЖ является отметка ТСЖ о принятии заявления, сделанная на его втором экземпляре.

На правление ТСЖ возлагается обязанность вести реестр членов ТСЖ (п.7 ст.148 ЖК РФ). Реестр членов ТСЖ, в силу ч.4 ст.

143 ЖК РФ, должен содержать сведения, позволяющие идентифицировать членов товарищества и осуществлять связь с ними, а также сведения о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Установленного образца реестра в законе не прописано, но есть рекомендуемые формы (например, от Жилищной инспекции Санкт-Петербурга http://gov.spb.ru/static/writable/ckeditor/uploads/2017/03/02/реестр.doc).

Правление обязано ежегодно до 1 апреля направлять в Жилищную инспекцию копию реестра (п.9 ст. 138 ЖК РФ). За нарушение – штраф от 3000 до 5000 рублей (ст.19.7 Кодекса об административных правонарушениях РФ).

Важный вопрос, который часто задают председатели ТСЖ: а на какую дату нужно составлять реестр? Например, собрание проводится в декабре, кто имеет право ать – те, кто внесены в реестр, представленный в Жилинспекцию 1 апреля, или новые собственники тоже? А если собрание проводится в заочной форме с 1 сентября по 1 декабря, а за это время кто-то проал, но потом вышел из членов (например, продав квартиру)? Засчитывать его голос или нет?

В законе об этом прямо не сказано. Но, по нашему опыту, судебная практика склоняется к тому, что реестр можно «актуализировать» хоть ежедневно.

То, что его раз в год нужно куда-то предоставлять, не означает, что в остальное время его нельзя корректировать.

Если же проводится собрание, то при подведении его итогов самое правильное – сделать реестр на дату окончания ания и, подсчитывая голоса, исходить из него.

Процедура проведения общего собрания членов ТСЖ

Процедура собрания ТСЖ в основном совпадает с процедурой общее собрание собственников помещений в МКД, применяются положения статей 44-48 ЖК РФ (ч.1.1. ст. 146 ЖК РФ) с особенностями, предусмотренными уставом ТСЖ.

Следует отметить, что устав ТСЖ не может противоречить закону, и модифицировать предусмотренную законом процедуру можно лишь в определенных пределах. Особенно это актуально для старых советских ЖСК, в которых уставы давно уже перестали соответствовать действующему законодательству.

В спорных случаях разногласия приходится разрешать в суде.

Как и в случае общего собрания собственников помещений в МКД, собрание начинается с уведомления членов ТСЖ.

В случае ТСЖ, закон предусматривает и более простые способы уведомления, чем отправка заказных писем или вручение лично под расписку, не ограничивая руководство ТСЖ в их выборе.

Но способы уведомления должны быть заранее предусмотрены особым решением ТСЖ, а лучше, прописаны в уставе. Имеет смысл, например, один раз предусмотреть извещение на сайте ТСЖ, и в дальнейшем не заморачиваться.

Отсутствие должного уведомления – излюбленный предлог для тех, кто захочет оспорить собрание. Поэтому предусмотренную законом и уставом процедуру следует не только точно соблюсти, но и позаботиться о доказательствах этого соблюдения.

К примеру, если в ТСЖ принято развешивать объявления в парадных, нужно составить акт о том, что они действительно были развешаны, провести фото- и видеофиксацию.

Особо злостным кляузникам целесообразно отправить персональное извещение заказным или ценным письмом.

Собрание ТСЖ, как и общее собрание собственников помещений в МКД, можно провести в наиболее удобной очно-заочной форме, даже если в уставе ТСЖ этого прямо не предусмотрено.

Обычно в назначенный день и час происходит общая встреча (в виде дружеской беседы или всеобщего ора, в зависимости от сложившихся отношений в доме), затем правление «добирает голоса», обходя квартиры. Разумно организовать сбор бюллетеней с помощью консьержей, если они есть в доме, либо специальных ящиков, установленных в парадных.

В некоторых ТСЖ есть традиция установки опечатанной урны для бюллетеней, хотя закон этого не предусматривает, и на практике такая традиция создает ненужные проблемы.

Подчеркнем в этой связи, что ание на собрании ТСЖ, в отличие от ания на выборах органов государственной власти, принципиально НЕ является тайным. Каждый бюллетень содержит персональные данные собственника и его личную подпись.

В дальнейшем бюллетени хранятся вместе с протоколом, всегда можно проверить подлинность каждой подписи, выявив «вброс» бюллетеней. При подсчете , однако, не лишено смысла в сомнительных случаях выборочно проверять, действительно ли бюллетень подписан данным собственником. Можно позвонить ему по телефону, чтобы в этом убедиться.

На практике такие предосторожности нужны, лишь если в доме существует конфликт, и счетная комиссия опасается чьих-то провокаций.

Полномочия общего собрания членов ТСЖ изложены в ч. 2 ст. 145 ЖК РФ. В ряде случаев решения принимаются двумя третями от общего числа членов ТСЖ (ч.4 ст. 146 ЖК РФ, в остальных – простым большинством). Общее собрание, как высший орган управления ТСЖ, имеет право решать любые вопросы, отнесенные к компетенции правления.

Подсчет на общем собрании членов ТСЖ проводится «по метрам», даже если в уставе почему-то записано иное, например, «одна квартира – один голос».

Дело в том, что устав ТСЖ не может противоречить закону и подлежит применению лишь в той части, в которой не противоречит закону.

А закон говорит, что голоса считаются так же, как и на общих собраниях собственников помещений в МКД (ч.1.1. ст. 146 ЖК РФ в системной взаимосвязи с ч.3 ст.48 ЖК РФ).

Кто должен считать голоса на собрании? Здесь возможны варианты.

Либо на каждом собрании избирается «одноразовая» счетная комиссия, либо в самом уставе можно возложить эту обязанность, например, на ревизионную комиссию ТСЖ.

Встречаются и случаи, когда в уставе предусмотрено избрание постоянно действующей счетной комиссии, но мы, руководствуясь известным принципом «бритвы Оккама», считаем излишним «плодить сущности без необходимости».

Итоговым документом собрания членов ТСЖ является протокол. В отличие от протокола общего собрания собственников МКД, официально установленных требований к его форме нет.

Тем не менее, следует стремиться к тому, чтобы его форма в основном соответствовала требованиям, изложенным в Приказе Минстроя РФ от 25 декабря 2015 г. № 937/пр.

Как и в случае с общим собранием МКД, о результатах собрания необходимо в 10-дневный срок уведомить членов ТСЖ (и иных собственников, поскольку собрание может затрагивать и их права). Однако посылать копию протокола в Жилищную инспекцию – не нужно, о чем прямо сказано на сайте Жилищной инспекции.

Оспаривание собрания ТСЖ в суде

Все, что мы рассказали в предыдущей статье об оспаривании собрания собственников МКД, применимо и к оспариванию собрания членов ТСЖ. Важным отличием является то, что оспаривать собрание имеют право лишь члены ТСЖ. Вернее, иск могут принять и у нечленов… но при вынесении решения суд, скорее всего, укажет, что их права не нарушены.

Помимо конфликтных ситуаций, типичных и для собраний собственников (неуведомление о собрании, неправильный подсчет , подозрения в подлоге бюллетеней), в ТСЖ к поводам для судебного спора добавляется и ряд специфических моментов. Это, прежде всего, манипуляции с реестром членов ТСЖ.

По ходу собрания председатели могут искусственно раздувать численность реестра (если нужно показать, что ТСЖ в доме легитимно, поскольку охватывает больше половины собственников), или, наоборот, выкидывать из реестра «мертвых душ», если нужно уменьшить базу для подсчета кворума.

Доказать манипуляции обычно весьма сложно.

Поскольку ТСЖ не связано требованиями о предоставлении копии протокола в Жилищную инспекцию, процветает и сбор бюллетеней «задним числом» (иногда в течение чуть ли не года после подписания протокола).

Суды склонны не считать это существенным нарушением, если подписи не подделаны: в общем-то, председателей можно понять, собрать бюллетени у неактивных жильцов объективно непросто.

Действительно серьезное ретроактивное нарушение – подмена протокола.

Всё же в спорах между «несогласными» и действующим правлением ТСЖ преимущество имеет правление, поскольку имеет больше ресурсов и лучше подготовлено к затяжной войне. Но, если нарушения действительно вопиющие, а истцы готовы идти до конца, незаконные решения будет отменены. Впрочем, часто продуктивным оказывается не оспаривание состоявшегося собрания, а самостоятельное проведение нового.

Выводы

Общее собрание членов ТСЖ – высший орган управления ТСЖ. Процедура проведения собраний уже укоренилась, сложилась и судебная практика оспаривания собраний.

Однако не следует запускать дело или пренебрегать его юридическим оформлением.

Стоит максимально продумать все принципиальные моменты, выполнить все требования действующего законодательства, а в проблемных ситуациях – обратиться за консультацией к специалистам.

You have no rights to post comments

Источник: https://www.avtonomia-spb.ru/information6/193-sobraniye-2

Общие собрания в ЖКХ: виды, различия, особенности проведения

Виды собраний тсж

Уже более десяти лет существования Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений многоквартирных домов (далее – МКД) успешно проводят общие собрания и реализуют решения этих собраний. Однако, количество нарушений и вопросов по отдельным нюансам общих собраний не снижается.

В качестве причин можно выделить как некомпетентность инициаторов таких собраний, часто действующих не исходя из юридических норм, а ориентируясь на некоторые логические умозаключения (которые у разных людей зачастую различны), так и умышленные нарушения положений жилищного законодательства, целью которых являются упрощение процедуры проведения общих собраний (а следовательно — снижение затрат на их проведение) и/или фальсификация результатов таких собраний. Органы государственной власти вносят свою лепту в запутанность аспектов общих собраний, динамично меняя жилищное законодательство, вводя новые формы общих собраний, утверждая то рекомендации, то требования к протоколам собраний, вводя новые порядки проведения собраний, при этом органы власти издают письма с разъяснениями, которые часто довольно противоречивы.

Виды общих собраний

Прежде всего, необходимо различать общие собрания собственников помещений МКД (ОСС) и общие собраний членов ТСЖ/ЖСК (ОСЧ).

Несмотря на схожесть этих видов общих собраний — это абсолютно разные органы управления МКД, имеющие разные полномочия, отличия в порядке проведения, в порядке установления кворумов и определения правомочности для принятия тех или иных решений.

Порядки проведения общих собраний собственников, общих собраний членов ТСЖ и общих собраний членов ЖСК регламентируются разными положениями ЖК РФ, и, несмотря на то, что некоторые нормы являются общими, имеется и ряд существенных различий, о которых нельзя забывать.

Участники общих собраний

Необходимо отметить, что правом участия в различных общих собраниях обладают различные граждане. Например, очевидно, что собственник помещения МКД, не являющийся членом ТСЖ, не имеет права участвовать в общем собрании членов ТСЖ.

Часто инициаторы собрания обосновывают право или отсутствие права участия какого-либо конкретного гражданина в том или ином общем собрании вовсе не теми документами, которыми такое обоснование осуществляется по закону.

В члены ТСЖ часто принимаются несовершеннолетние собственники помещений дома, что является незаконным. Разумеется, участие несовершеннолетнего собственника (или его представителей) в общем собрании членов ТСЖ тоже является неправомерным.

Протоколы общих собраний

Множество вопросов возникает к оформлению Протоколов общих собраний и дальнейшему порядку хранения таких протоколов и обязанности направления их копий в те или иные инстанции.

Здесь необходимо пояснить, что Протоколы общих собраний собственников помещений и Протоколы общих собраний членов ТСЖ/ЖСК оформляются по различным правилам.

Наиболее жестко регламентируется требования к Протоколам общих собраний собственников помещений МКД, именно такие протоколы являются официальными документами, их копии направляются исполнителю коммунальных услуг и подлежат передаче в органы Госжилнадзора. Требования к протоколам общих собраний членов ТСЖ/ЖСК совсем иные.

Разъяснения порядка проведения общих собраний и оформления их протоколов

Центр дистанционного обучения «АКАТО» неоднократно публиковал разъяснения вопросов проведения общих собраний, а также монтировал и предоставлял для бесплатного просмотра видеозаписи, содержащие разъяснения лучших российских экспертов жилищной сферы.

В настоящее время АКАТО предлагает к приобретению доступ к просмотру полной версии видеозаписи семинара «Особенности проведения общих собраний», в ходе которого разъяснен ряд актуальных вопросов:
Общее собрание собственников помещений: порядок инициирования (в т. ч.

при инициативе УО), порядок проведения;
Общее собрание членов ТСЖ: порядок инициирования, отличия ОСЧ ТСЖ от ОСС помещений МКД;
Общее собрание членов ЖСК: порядок инициирования, отличия ОСЧ ЖСК от ОСС помещений МКД;
Уведомления о проведении общих собраний;
Порядок проведения общих собраний;
Кворум общих собраний;
Подсчет на общих собраниях;
Виды общих собраний: очередное, внеочередное, отчетное, отчетно-выборное;
Формы проведения общих собраний: очная, заочная, очно-заочная форма — отличия между формами, основания и порядок проведения каждой формы;
Протокол общего собрания: порядок составления, требования к оформлению, требования к размещению протокола в ГИС ЖКХ, сроки составления и размещения (согласно Приказу Минстроя России от 25.12.2015 N937/пр, вступившему в силу 29 апреля 2016 года);
– Общее собрание с использованием ГИС ЖКХ: основания, порядок проведения, формы собрания, назначение администратора, передача бюллетеней, подсчет , оформление протокола, сроки.

Длительность записи 2 часа 18 минут, со страницы просмотра доступны к скачиванию: презентация, нормативно-правовые акты по теме семинара, шаблоны документов к собраниям собственников помещений и собраниям членов ТСЖ/ЖСК (отдельно для каждого вида собрания): уведомление о собрании, лист регистрации участников, бюллетень ания (решение), реестр уведомлений и выдачи бюллетеня (решения), протокол собрания (согласно Приказу Минстроя России от 25.12.2015 N937/пр).

Программа семинара, условия доступа к просмотру и оформление заявки на странице описания видеозаписи по ссылке > > >

ВНИМАНИЕ! АКАТО объявил специальные летние скидки на доступ к просмотру видеозаписей семинаров!Дополнительная скидка для участников группы АКАТО в социальной сети «ВКонтакте»!

подробнее > > >

Источник: https://acato.ru/news/20160627/provedenie-obshih-sobranij

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.