Как продать часть квартиры в долевой собственности другому собственнику

как продать часть квартиры в долевой собственности другому собственнику

Если имущество находится в общей собственности, но доли при этом не определяются – это совместная собственность.

Обычно вопрос о том, как разделить доли в квартире и кому сколько квадратных метров достанется, решают по договоренности. Закон, который регулирует раздел,касается только унаследованных и супружеских долей. В принципе, по соглашению наследников или по соглашению супругов доли тоже могут перераспределяться, но априори они считаются равными.

Иногда собственники задумываются о том, как сделать выдел доли в квартире. Зачем это нужно?

Чаще всего выдел доли в натуре бывает нужен, когда жильцы собираются превратить квартиру в классическую коммуналку, где у комнат разные хозяева, а кухня и санузлы – общие. Бывает, что и родственники не желают или не могут договориться о совместной оплате коммунальных услуг и хотят разделить лицевые счета. Часто это происходит после развода, когда муж и жена остаются жить в прежней квартире, но являются уже фактически чужими людьми.

Сделать выдел доли в натуре получается не в каждом доме или квартире.


Важноimportant
Извещение составляется в письменном виде, в нем указывается цена, предмет сделки и другие условия продажи (п. 2 ст. 250 ГК РФ).

Значимыми условиями продажи в Письме ФНП № 1033/03-16-3 признаны:

«С учетом сложившейся практики оборота недвижимости, в извещении должны быть указаны и другие значимые для сторон условия, например: порядок расчетов; сохранение установленного законом права залога при рассрочке платежа или нет; наличие лиц, сохраняющих право пользования в жилых помещениях; сроки передачи имущества и т.д.»

2. Письмо следует отправить через нотариуса или по почте. Таким образом, подтверждением извещения будет соответствующее свидетельство нотариуса или копия телеграммы, выданная почтой (п.


2.5 Письма ФНП № 1033/03-16-3).

3. Если в течение месяца ответа не последует или совладелец направит письменный отказ от сделки, можно смело продавать свою долю другому лицу.

Определение рыночной стоимости.

Как правильно можно высчитать стоимость доли? Так как в извещении обязательно указывать порядок расчетов, рекомендую обратиться к специалисту, который оценит имущество.

На рынке действует множество независимых оценщиков, действующих на основании квалификационного аттестата.

Как продать часть квартиры в долевой собственности другому собственнику

Вниманиеattention
Единственными вариантами становятся способы с дарением или залогом.

Если недвижимость приватизирована

Право собственности на приватизированную квартиру ничем не отличается от права, полученного при покупке квартиры или ином способе получения имущества в законное владение.

Но нужно представлять порядок выделения доли в такой квартире. Изначально квартира передается в общую собственность. По желанию собственников можно выделить доли.

При приватизации доли участников признаются равными по умолчанию.


Любой собственник вправе передать свою долю другому собственнику в порядке дарения или через куплю-продажу, что соответственно увеличить долю отдельного владельца.

Если кто-то из прописанных лиц отказывается от приватизации, то его доля делится меж всеми участниками процедуры. Нельзя отказаться от доли в чью-то пользу.

После того как приватизированная квартира переоформлена в долевую собственность, продажа ее доли осуществляется в обычном порядке с соблюдением преимущественного права совладельцев.

Особенное положение у лица, отказавшегося от участия в приватизации. Регистрация в квартире дает ему право на пользование жилплощадью.

Инфоinfo
После приватизации данное право сохраняется за ним бессрочно.

При продаже доли приватизированной квартиры согласие такого гражданина не потребуется, но и принудительно выписать его нельзя даже при продаже всей квартиры целиком.

Возможна ли сделка с несовершеннолетним

Иногда участником долевой собственности может являться лицо несовершеннолетнее. Практически любые сделки отчуждения недвижимости с участием детей не обходятся без участия органов опеки и попечительства.

Здесь значение приобретает то, является ли ребенок собственником или нет. Когда несовершеннолетний прописан в квартире вместе с родителями, то обращение к опеке не обязательно.

Родители могут прописать ребенка по другому адресу.

При этом до десяти лет несовершеннолетний может проживать только с одним из родителей.

Ребенок от десяти до четырнадцати лет может быть прописан у близких родственников. Начиная с четырнадцати лет, допускается прописка детей по любому адресу, в том числе и отдельно от родителей.

В ситуации с ребенком-собственником разрешение органов опеки обязательно. Должно быть представлено подтверждение, что несовершеннолетний не будет ущемлен в своих правах.

То есть ему будет предоставлена аналогичная жилплощадь, и условия проживания будут не хуже.

Как пример, продается квартира в Москве и взамен приобретается жилье где-нибудь в пригороде.

Возможно, условия проживания неплохие, но цена аналогичных долей совершенно разная.

Основная черта такого имущества – определение долей каждого владельца.

Основные черты долевой собственности:

  • несколько владельцев;
  • доли в натуре не выделены, доля существует только «на бумаге», но при желании один из владельцев имеет право попросить сособственников выделить ему часть имущества, соразмерную его доли;
  • все права собственников осуществляют владельцы имущества на основании взаимного соглашения;
  • совладельцы имеют преимущественное право выкупа доли;
  • расходы на содержание имущество и доходы, полученные с имущества, распределяются между участниками собственности в зависимости от их долей.

Вернуться к содержанию ↑

○ Правовое положение такого жилья.

Основной закон, регламентирующий права собственников, владеющих долями в квартире – Гражданский кодекс, Глава 16.

Теперь без соответствующего нотариального заверения Росреестр не осуществит регистрацию сделки по продаже доли в квартире.

Процедура продажи доли в квартире: новый закон

Закон о долевой собственности на дом обязывает собственников недвижимости производить различные сделки с ней через нотариуса. В задачи нотариуса входит проследить с юридической точки зрения, чтобы ничьи интересы в ходе процедуры продажи доли в квартире не были ущемлены, в том числе не допустить мошенничества.

Также по новому закону были ужесточены меры проведения сделок с жильем, чьим собственником является несовершеннолетний. Как и в первом случае, потребуется нотариальное заверение.
Это поможет защитить интересы не достигших совершеннолетия детей и уберечь их от недобросовестных опекунов, родственников.

Как продать по закону долю в квартире?

ФЗ о долевой собственности оговаривает следующий порядок действий при процедуре продажи доли в квартире:

  • собственник, желающий продать свою долю, обязан уведомить остальных владельцев о своем желании в письменной форме. В уведомлении должна содержаться такая информация, как стоимость и условия продажи. Если собственник нарушил преимущественное право других совладельцев, то в течение 3-х месяцев те могут потребовать через суд защиты своих прав;
  • в течение месяца следует ожидать ответа от других собственников жилья.

Продажа доли квартиры при долевой собственности

Доля собственности не всегда определяется конкретным цифровым значением. Порой это понятие из гражданского законодательства напоминает виртуальную реальность, постижение которой доступно только избранным. Конкретные границы доли каждого из владельцев имущества могут определить только специалисты, специализирующееся на проведении экспертиз в сфере недвижимости.

Кроме того, не вполне понятно каким образом оформлять метаморфозы, связанные с превращением совместной собственности в долевую, а также реализацию доли в квартире с одним жилым помещением.

Несмотря на разноликие сложности, долевая собственность является одной из разновидностей имущественных прав, которые относятся к категории общего имущества.
Ее особенностью является возможность самостоятельно определять судьбу объекта недвижимости, в том числе продавать, дарить или обменивать свою долю. Разберемся подробнее как продать долю в квартире.

Скачать Договор купли-продажи доли квартиры — Образец

Скачать Заявление на государственную регистрацию права собственности на долю в жилом помещении — Образец

Скачать Акт приема-передачи части квартиры по договору купли-продажи — Образец

Как продать свою долю в квартире другому собственнику

Вся процедура зафиксирована в нормах гражданского законодательства.

То есть за этот срок они должны либо принять ваше предложение, либо отказаться от покупки.

Чтобы не возникло никаких недоразумений, такое предложения необходимо отправлять заказным письмом. Ведь если в дальнейшем, например, собственники заявят в суде, что они не получали никакого уведомления, то вы сможете предоставить доказательства.

Важные нюансы

Многие неосведомленные граждане часто спрашивают: «Можно ли продать долю квартиры, если соседи против этого?». Почему-то многие считают, что другие хозяева действительно могут помешать процессу продажи своей части жилища.

На самом деле это не так, все, что вы должны по отношению к другим совладельцам – уведомить их о вашем намерении продать квартиру. Если они не согласны на покупку, то это не дает им право запретить продажу доли другим лицам.

После того, как пройдет 30 дней с момента ознакомления соседей, вы вправе передавать свою часть кому угодно. Но помните: цена должна строго соответствовать той, которую вы указывали в письме-уведомлении совладельцам (ни меньше и ни больше).

Если же вы решите продать долю в приватизированной квартире по другой цене, то любой из соседей сможет оспорить такую сделку в судебном порядке в течение трех месяцев.

Дарственная вместо договора купли-продажи

Некоторые продавцы в таком случае решаются пойти на хитрость. Дабы не проводить процедуру уведомления соседей, они просто оформляют дарственную.

Нотариальное удостоверение договора

Закон предусматривает, что любое отчуждение долей должно сопровождаться нотариальным удостоверением договора. Без соблюдения этого требования будет невозможно зарегистрировать сделку в органах Росреестра.

Для выполнения указанной обязанности, продавец и покупатель должны обратиться в любую нотариальную контору. В их присутствии нотариус проверит условия сделки, а также соблюдение требования об уведомлении остальных дольщиков.

По итогам проверки документов нотариус удостоверит своей подписью и печатью договор купли-продажи, а также внесет сведения об этом факте в реестр нотариальных актов.


После совершения данных действий стороны могу обращаться за государственной регистрацией перехода права собственности.

Четвертый этап. Государственная регистрация сделки

Переход права собственности на долю квартиры может состояться только с момента регистрации сделки и внесения сведений в ЕГРН. Для этого продавец и покупатель доли должны обратиться в один из следующих органов:

  • учреждение Росреестра;
  • Многофункциональный центр.

Перед обращением за регистрацией сторонам необходимо оплатить госпошлину в размере 2000 рублей. Подтверждающий документ нужно будет приложить к заявлению о регистрации.

Такой порядок распространяется на каждого дольщика, вне зависимости от размера доли и оснований ее приобретения.

Пошаговая инструкция для продажи доли жилого помещения

Для начала процесса продажи доли собственник должен определить цену и условия предстоящей сделки, так как это напрямую повлияет на дальнейшие формальности.

Определение условий договора купли-продажи происходит между продавцом и покупателем, остальные владельцы долей не имеют права влиять на процесс переговоров.

Первый этап. Определение условий сделки между продавцом и покупателем

Для совершения сделки сторонам потребуется достигнуть договоренностей по следующим условиям:

  1. предмет договора – доля в общем праве на жилое помещение (необходимо описать не только правовые характеристики и размер доли, но и детально зафиксировать данные объекта недвижимости);
  2. цена договора и условия оплаты – указывается полная сумма, которую продавец получит за отчуждаемую долю, а также порядок получения денежных средств;
  3. иные условия сделки, по которым контрагенты достигли договоренностей.

Именно эти условия будут использованы при соблюдении последующей процедуры согласования факта продажи с остальными дольщиками.

Второй этап.

Хотя, как отмечает Тамерлан Барзиев, общие правила для сделок купли-продажи общей долевой собственности работают и в отношении частных домовладений.Следует учитывать, что на дом и на земельный участок существуют разные свидетельства о собственности. Поэтому, собирая от соседей отказы от преимущественной покупки, необходимо обозначать, что они отказываются от покупки не только доли в доме, но и доли в земельном участке.

Тамерлан Барзиевадвокат

Как говорит Елена Мищенко, распродажа домовладения по долям обычно невыгодна: «При продаже доли нужно учитывать, что продавец теряет 25-30% от стоимости, чем в том случае, если бы объект продавался целиком, и продавец забирал бы свое уже с полученных от продажи денег».

Эксперт приводит пример: продается половина дома и половина земельного участка. Если бы домовладение выставили на рынок целиком, за него можно было бы выручить 6 млн рублей, а при продаже доли продавец сможет получить примерно 2,2 млн рублей.

Но если есть свидетельство, которые выдано раньше июля 2016 года, то принесите его.

Если свидетельства нет, то подойдет бумажная выписка из ЕГРН об объекте недвижимости. Объект недвижимости в этом случае — это квартира. Выписка также подтверждает право собственности. Её может заказать любой человек за 400 рублей в МФЦ.

Как это сделать подробно написано здесь.

  • Договор основания;

Это документ, на основании которого продавец владеет долей. Если доля была куплена, то это договор купли-продажи. Если она досталась по наследству, то свидетельство о наследстве.

Когда при приватизации – договор приватизации и т.п.

  • Технический паспорт на квартиру от продавца. Заказать его можно в БТИ и в МФЦ;
  • Нотариально заверенное согласие супруга(и) продавца, если доля была куплена им в браке, но оформлена только на него одного;

Данное согласие можно оформить у того же нотариуса. Супругу продавца нужно предоставить паспорт и свидетельство о браке.

Оформление стоит около 1 — 2 тыс.руб.

  • Справку о зарегистрированных лицах в квартире (выписка из домовой книги). Это выписку должен получить продавец в своём паспортном столе. Как это сделать читайте по ссылке.

Если у Вас есть вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом.

Задайте свой вопрос в окошко онлайн-консультанта справа снизу экрана или в комментариях.

Приоритетными правами в любых сделках, связанных с отчуждением обладают иные владельцы имущества. Они могут приобрести долю по стоимости, обозначенной продавцом.

Владелец перед сделкой должен осуществить рассылку заказных писем другим собственникам с уведомлением о своих намерениях относительно доли.

Если собственники не изъявят желания приобрести части в собственности, то можно выставить имущество на свободную продажу и впоследствии реализовать понравившемуся покупателю.

Для того чтобы не потерять деньги при продаже следует проконсультироваться в специализированной оценочной компании, которая рассчитает цену на основе следующих параметров:

  • цена на имущество, отличающееся аналогичными характеристиками;
  • размещение имущественного объекта;
  • площадь доли;
  • этаж, на котором расположена квартира;
  • количество жилых помещений;
  • количество иных владельцев имущества.

Видео: Продажа доли в квартире без согласия других собственников

Сложности продажи

Типовой сложностью при продажи доли является поиск компромиссных решений, которые бы удовлетворяли интересы всех собственников.

Например, если квартира в Краснодаре, то к любому нотариусу Краснодарского края.

Если продавец или покупатель не может лично обратиться к нотариусу (например, живёт в другом городе/области), то он должен у своего местного нотариуса оформить доверенность на кого-либо и по почте прислать её своему доверенному лицу. И доверенное лицо уже будет идти к своему нотариусу для оформления и подписания договора купли-продажи. Продавец не имеет право оформить на продавца доверенность на подписание за него договора, и наоборот.
Потому что продавец и покупатель не могут быть в одном лице (п. 3 ст. 182 ГК РФ).

По моему опыту, главное при выборе нотариуса — это сервис и обслуживание, который он оказывает. Цены у нотариусов на все услуги практически одинаковые. Поэтому читайте отзывы — вежлив ли он с клиентами, быстро ли работают его сотрудники, готовы ли консультировать и т.п. Я советую на этом заострять внимание, ведь с 2016 года около 90% сделок с недвижимостью проходят только через них. Из-за этого у нотариусов нет проблем с заказами, вот многие и перестают следить за качеством своих услуг. Считают что всё равно спроса много и народ будет обращаться в любом случае.

Искать нотариуса лучше на Яндекс.Карте.

Допустим еще один вариант – все сособственники предоставляют согласие на совершение сделки одним из них, согласие обязательно должно быть удостоверено нотариусом.

Как добавляет Тамерлан Барзиев, в целом при оформлении документов других существенных отличий в сделках по продаже квартиры в долевой собственности и обычной квартиры нет. Но нужно помнить, что если не получено согласие на продажу хотя бы одного сособственника, то это делает всю сделку недействительной.

Как продать долю в квартире?

Общедолевая собственность дает возможность распродажи жилья по частям. То есть собственникам необязательно продавать недвижимость именно целиком – всю и сразу.

Допускается продажа половины квартиры или какой-то другой ее доли. Хотите продать долю на рынке – пожалуйста. Но сначала вы должны предложить ее своим сособственникам, так как они имеют преимущественное право покупки перед другими покупателями.

  1. При продаже доли ее владелец обязан уведомить сособственников о том, что предстоит продажа.
  2. Также он должен предложить им приобрести свою долю по определенной цене. Лучше всего если это предложение будет сделано в письменной форме и доставлено заказным письмом с уведомлением о вручении (особенно это важно, когда владельцы других долей находятся вне зоны доступа или не хотят идти на контакт по каким-то причинам).

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *